第 1 章 绪论
1.1 研究背景
快速兴起的房地产市场中出现了开发成本不断上涨、投机需求旺盛等现象，并因此推动着房价持续上涨。居高不下的房价水平，一方面加剧了房地产市场的泡沫化，不利于经济平稳增长的需要；另一方面导致居民刚性需求和改善性需求受到抑制，不利于资源的合理分配，损害社会福利。房地产市场的平稳健康发展离不开政府的调控，因此房地产调控政策始终受到社会的广泛关注。
近年来，我国提出“房住不炒，因城施策”的宏观调控战略方针，使得地方性房地产政策明显差异化。现有的房地产调控政策的研究都围绕其政策调控领域内，以本区域的房地产市场影响展开，而很少关注到区域联动效应下，房地产调控政策的溢出效应。
1.1 研究背景
快速兴起的房地产市场中出现了开发成本不断上涨、投机需求旺盛等现象，并因此推动着房价持续上涨。居高不下的房价水平，一方面加剧了房地产市场的泡沫化，不利于经济平稳增长的需要；另一方面导致居民刚性需求和改善性需求受到抑制，不利于资源的合理分配，损害社会福利。房地产市场的平稳健康发展离不开政府的调控，因此房地产调控政策始终受到社会的广泛关注。
近年来，我国提出“房住不炒，因城施策”的宏观调控战略方针，使得地方性房地产政策明显差异化。现有的房地产调控政策的研究都围绕其政策调控领域内，以本区域的房地产市场影响展开，而很少关注到区域联动效应下，房地产调控政策的溢出效应。
在信息化快速发展的时代，学者们逐渐开始关注区域间的联动反应，如目前有关房地产价格联动反应、溢出效应的研究在不断地深入，学者们认为房价的联动效应会对房地产调控政策的实施起到放大或缩小的效果。地方性房地产调控政策的外部性问题也逐渐被学者展开讨论。信息的传播为房地产调控政策产生“溢出效应”创造了条件，由于区域间信息的扩散和传递，其他地区的市场主体也可以根据该地区的调控政策，调整行为决策，进而导致其他地区房地产市场的变动。
1.2 研究目的与意义
1.2.1 研究目的
一直以来，中央频繁出台各类宏观调控政策对房地产市场进行干预，以期促进市场逐渐平稳，健康发展。然而区域房地产市场差异化的存在，使得各类房地产宏观调控政策在各地执行过程所取得效果不尽相同。2014 年中央明确了“因城施策，分类调控”的指导思想，使得地方政府政策制定能够更有针对性，同时也使得区域房地产调控政策之间的差异化和关联性加大。目前我国房地产调控政策效果的研究在宏观及不同城市群层面的探讨已经较为深入，却鲜少关注区域间的政策的差异化和关联性所带来的影响。
本文旨在研究长春市周边主要城市的房地产调控政策是否存在对长春市房地产市场的溢出效应，深入探寻房地产调控政策溢出效应的传导机理并实现对溢出效应的测度。“溢出效应”是一个具有广泛包含性的概念，既存在经济活动的溢出效应，也包括政府政策行为的间接影响。房地产调控政策的溢出效应很好的概括了某区域的房地产调控政策的实施对其他利益团体的影响。对于房地产调控政策溢出效应研究包含了对政策溢出的概念描述、分类以及作用路径的分析，并通过仿真模型实现政策溢出效应的间接测度。经济计量学方法可以证明两变量之间存在联系，而仿真模型则是把两变量之间联系的黑箱打开，从内部的因果回路中展现溢出效应的作用路径。
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城市间的关联以及政策差异化的存在，使得地方房地产调控政策不仅调控了本地区房地产市场，也可能会对周边房地产市场产生溢出效应。例如限购令的出台，会带动周边城市的房价上涨。2018 年的数据显示，东北地区的房地产市场投资同比增加了 17.5%，位居全国区域榜首，其中吉林省的投资增速远超 30%，可见近年东北区域房地产投资市场的升温。东北地区的主要城市不断吸纳着周边小城镇人口，因此支撑着东北区域房地产市场的“繁荣”局面。目前长春、沈阳、大连和哈尔滨四市，由于同属东北地区的副省级城市，经济及地理位置的相近使得房地产市场间的联系也更为密切。长春市周边主要城市的房地产调控政策是否对长春的房地产市场产生溢出效应以及政策溢出效应的大小程度。长春市政府如何制定合理的调控政策，达到引导区域房地产市场健康稳定发展的效果，要回答这些问题，深入探讨房地产调控政策的外部性特征，全面了解房地产调控政策的特征和作用机理。
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1.2.1 研究目的
一直以来，中央频繁出台各类宏观调控政策对房地产市场进行干预，以期促进市场逐渐平稳，健康发展。然而区域房地产市场差异化的存在，使得各类房地产宏观调控政策在各地执行过程所取得效果不尽相同。2014 年中央明确了“因城施策，分类调控”的指导思想，使得地方政府政策制定能够更有针对性，同时也使得区域房地产调控政策之间的差异化和关联性加大。目前我国房地产调控政策效果的研究在宏观及不同城市群层面的探讨已经较为深入，却鲜少关注区域间的政策的差异化和关联性所带来的影响。
本文旨在研究长春市周边主要城市的房地产调控政策是否存在对长春市房地产市场的溢出效应，深入探寻房地产调控政策溢出效应的传导机理并实现对溢出效应的测度。“溢出效应”是一个具有广泛包含性的概念，既存在经济活动的溢出效应，也包括政府政策行为的间接影响。房地产调控政策的溢出效应很好的概括了某区域的房地产调控政策的实施对其他利益团体的影响。对于房地产调控政策溢出效应研究包含了对政策溢出的概念描述、分类以及作用路径的分析，并通过仿真模型实现政策溢出效应的间接测度。经济计量学方法可以证明两变量之间存在联系，而仿真模型则是把两变量之间联系的黑箱打开，从内部的因果回路中展现溢出效应的作用路径。
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2.2 溢出效应相关理论
溢出效应（spillover effect)的等同称谓较多，在外语中类似表达还有extenrnal effect externlity 等，在国内学者也会使用外部性、外部效应、外在性、外在化、外部影响等概念。根据目前学术界较为公认的溢出效应的定义，即一个组织在进行某项社会经济活动时，不仅会达到预期的目的，而且会对组织之外产生一种伴生作用。
溢出效应（spillover effect)的等同称谓较多，在外语中类似表达还有extenrnal effect externlity 等，在国内学者也会使用外部性、外部效应、外在性、外在化、外部影响等概念。根据目前学术界较为公认的溢出效应的定义，即一个组织在进行某项社会经济活动时，不仅会达到预期的目的，而且会对组织之外产生一种伴生作用。
外部性理论起源于经济领域，与市场失灵、政府干预相联系。外部性至今没有一个明确的定义，目前有两种定义方式分别站在了外部性施体和受体角度考虑问题：如萨缪尔森和诺德豪斯强调经济主体使得其他团体产生了成本或收益，却对这些成本和收益无能为力；而兰德尔将外部性是用来表示“当一个行动的部分效益或成本施加考虑范围外所产生现象”[48]。两种定义角度不同，但都反映了某个主体对另一个主体的外部影响，而这种外部影响又不能够被市场价格所反映。
2.2.1 政府行为的外部性理论
（1）政府行为外部性的理论解释
在民主原则下，一项政府行为能否通过，需要以少数服从多数的投票结果确定。政府行为决策过程中，产生少数和多数两个团体，那么不可避免的使得多数团体得到既得利益，而少数团体相对则遭受利益损失。从整体和部分来看，由于多数团体内部存在边际收益大于整体边际收益，而边际成本小于整体边际成本，即政府行为决策产生了外部效应。
（2）政府外部性的分类与度量
公共部门的外部性也未必有效率，因此政府行为外部性也具有正、负两种方向[49]。迈金和布朗尼对政府外部性进行了系统性的分析，将政府外部性分为四类：第一，政府项目的副效用。他们认为任何公共物品的生产显然都具有所期望或者非期望的外部性；第二，政府财产管理的外部性。政府所属的财产如果不界定好产权，那么发生财产损失也无政府内部人员负责：如公共建筑物或构筑物遭到私人严重破坏，政府听之任之；第三，政府间的溢出，指一国内各级政府之间由于职能重叠、互不协调导致行为矛盾，造成的影响；第四，国际间的溢出，如战争，某些国家货币不稳定对其他国家的影响[50]75。还有一种以外部性作用范围的分类方式，：从空间范围来看，空间外部性强调施体和受体在不同划分区域而产生的外部性影响是即时的。时间外部性指政府行为的时滞性，制造外部性的行为与发生外部性影响存在时差。
2.2.1 政府行为的外部性理论
（1）政府行为外部性的理论解释
在民主原则下，一项政府行为能否通过，需要以少数服从多数的投票结果确定。政府行为决策过程中，产生少数和多数两个团体，那么不可避免的使得多数团体得到既得利益，而少数团体相对则遭受利益损失。从整体和部分来看，由于多数团体内部存在边际收益大于整体边际收益，而边际成本小于整体边际成本，即政府行为决策产生了外部效应。
（2）政府外部性的分类与度量
公共部门的外部性也未必有效率，因此政府行为外部性也具有正、负两种方向[49]。迈金和布朗尼对政府外部性进行了系统性的分析，将政府外部性分为四类：第一，政府项目的副效用。他们认为任何公共物品的生产显然都具有所期望或者非期望的外部性；第二，政府财产管理的外部性。政府所属的财产如果不界定好产权，那么发生财产损失也无政府内部人员负责：如公共建筑物或构筑物遭到私人严重破坏，政府听之任之；第三，政府间的溢出，指一国内各级政府之间由于职能重叠、互不协调导致行为矛盾，造成的影响；第四，国际间的溢出，如战争，某些国家货币不稳定对其他国家的影响[50]75。还有一种以外部性作用范围的分类方式，：从空间范围来看，空间外部性强调施体和受体在不同划分区域而产生的外部性影响是即时的。时间外部性指政府行为的时滞性，制造外部性的行为与发生外部性影响存在时差。
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第 3 章 房地产调控政策及溢出效应作用路径分析 ............. 16
3.1 房地产调控政策的作用路径分析 ...................... 16
3.1.1 金融政策及其作用路径 .......................... 16
3.1.2 财政政策及其作用路径 .......................... 18
第 4 章 长春周边主要城市房地产调控政策的溢出效应模型构建 ................26
4.1 系统动力学模型的适用性 ............................ 26
4.2 系统动力学模型的构建 .............................. 26
第 5 章 长春周边主要城市房地产调控政策溢出效应系统仿真 .. 37
5.1 长春市及周边主要城市基本情况分析 .................. 37
5.1.1 长春及周边城市房地产政策回顾 .................. 37
5.1.2 长春市商品住宅市场情况 ........................ 38
第 5 章 长春周边主要城市房地产调控政策溢出效应系统仿真
5.1 长春市及周边主要城市基本情况分析
5.1.1 长春及周边城市房地产政策回顾
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第 6 章 结论与展望
6.1 结论
虽然已有不少文献探讨了房地产调控政策的作用效果，但对于房地产政策外部性影响的研究较少有学者关注。本文在公共政策外部性理论和房地产调控政策相关理论的基础上，尝试运用系统动力学方法，从政策溢出效应受体的角度，建立仿真模型，从各项地方房地产调控政策以及政策溢出效应在市场供需方面的作用路径，来研究调控政策对商品住宅市场的作用效果。在系统仿真模拟的实证中，以长春市为政策作用受体，采用长春市商品住宅市场和周边城市政策，进行参数设定和指标估算，最后通过模型的有效性检验以及政策实验，得到了以下结论:
(1)文献研究方面，本文分析了目前国内外学者在各类房地产调控政策的研究现状，发现我国在现阶段采取的各类房地产调控政策在不同区域的作用效果存在差异，并且政策的实施效果并未达到维持房地产市场的长期平稳。许多学者在政策建议中提及了地方政府在制定政策时应当注重地方市场特点，“一城一策”的政策转向越来越重要。此外，目前较少一部分学者注意到了调控政策的溢出效应，并尝试通过实证研究证实溢出效应的存在，但基于溢出效应角度对政策的研究并没有从作用机制展开，研究缺乏系统性。
6.1 结论
虽然已有不少文献探讨了房地产调控政策的作用效果，但对于房地产政策外部性影响的研究较少有学者关注。本文在公共政策外部性理论和房地产调控政策相关理论的基础上，尝试运用系统动力学方法，从政策溢出效应受体的角度，建立仿真模型，从各项地方房地产调控政策以及政策溢出效应在市场供需方面的作用路径，来研究调控政策对商品住宅市场的作用效果。在系统仿真模拟的实证中，以长春市为政策作用受体，采用长春市商品住宅市场和周边城市政策，进行参数设定和指标估算，最后通过模型的有效性检验以及政策实验，得到了以下结论:
(1)文献研究方面，本文分析了目前国内外学者在各类房地产调控政策的研究现状，发现我国在现阶段采取的各类房地产调控政策在不同区域的作用效果存在差异，并且政策的实施效果并未达到维持房地产市场的长期平稳。许多学者在政策建议中提及了地方政府在制定政策时应当注重地方市场特点，“一城一策”的政策转向越来越重要。此外，目前较少一部分学者注意到了调控政策的溢出效应，并尝试通过实证研究证实溢出效应的存在，但基于溢出效应角度对政策的研究并没有从作用机制展开，研究缺乏系统性。
在现有的基于系统动力学仿真模型的房地产市场研究中，由于系统动力学可以揭示各变量间因果关系，能够从作用路径分析问题，展现变量之间的“黑箱”，
系统动力学被广泛运用在探讨房地产市场内的量价问题。由于系统动力学建模软件本身具备模拟测试的优势，也为评价政策提供了参考意见。 （2）在政策溢出效应的理论分析中，结合公共政策外部性和房地产调控政策作用机制的相关理论，探讨了政策溢出效应的发生机制、实现途径。
（3）在房地产调控政策系统动力学模型构建方面，首先对系统动力学的优势分析、建模的一般步骤以及系统变量关系确定进行了基本说明，其次根据从供需关系方面分析出各类房地产调控政策的作用机制以及政策溢出效应的实现路径，从模型系统、变量确定开始，基于政策溢出受体角度，构建房地产调控政策溢出效应的地方市场模型的因果回路图和存量流量图。
参考文献（略）
（3）在房地产调控政策系统动力学模型构建方面，首先对系统动力学的优势分析、建模的一般步骤以及系统变量关系确定进行了基本说明，其次根据从供需关系方面分析出各类房地产调控政策的作用机制以及政策溢出效应的实现路径，从模型系统、变量确定开始，基于政策溢出受体角度，构建房地产调控政策溢出效应的地方市场模型的因果回路图和存量流量图。
参考文献（略）