第一章绪论
1.1研究背景
改革开放之后，我国代写硕士论文国民经济得到高速发展，房地产业也随之得到发展，近年来，房地产业已成为国民经济的一个重要部分，有着广阔的发展前景。
在我国，房地产业还是一个新兴的产业。房地产属于第三产业，按照产业结构总体的发展趋势，第三产业的结构在国民经济中的比重会越来越大。我国人口众多，城市化发展加速，房地产业具有长期广阔而稳定的市场。世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30至35m“之前，住房需求会保持旺盛，房地产市场仍有较大的发展空间。
再者，房地产业的发展对国民经济的发展带动作用很强。房地产业不仅对国民经济的许多部门或行业具有拉动和辐射作用，而且在宏观经济运行中具有较强的乘数效应。房地产业在我国的经济中的地位越来越重要。房地产占GDP比重的不断提高，有力地支撑了国民经济的发展。
但是，尽管经过二十多年的发展，我国房地产业仍处于粗放型生产发展，在运营和管理方面存在诸多问题。目前的中国房地产繁荣只是由于有了国民经济快速发展，人民收入不断提高，住宅需求持续扩大，房地产市场还很不规范等生产环境造成的，存在一定的泡沫成分。自2010年起，为了抑制楼价增长过快，我国推行了一系列调控政策，进一步加强房地产市场规范化管理，使得房地产发展环境发生了巨大的改变。有刚性需求的买家大多持观望状态，投资性质的买家因各项限制政策在场外却步。各房地产企业面临着销售成绩不理想，贷款成本上升，融资困难，资金短缺，土地资源减少等问题。房地产市场的严冬己来临。
一与此同时，经济发展全球化不断加快，国外房地产资金正积极筹备涌入中国市场，国内房地产企业开始要与管理完善及经验丰富的国际房地产巨鳄竞争。中国的房地产企业如果不加强管理，提升管理效率，长此以往很难生存下去。
房地产市场正步入了一个优胜劣汰阶段。我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等问题。如何加强项目管理、规范项目管理流程、把控设计、有效控制成本等问题的研究成为了房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键因素。
1.2问题的提出
整个房地产开发是一个多专业的系统工程，涉及多个行业领域，其中包括规划建筑、结构、给排水、暖通、强弱电、经济、金融、营销、园林、管理等。要使房地产项目开发成功，获得预期投资回报，需要以上各专业技术人员的共同参与，并由具备综合能力的高素质管理人才，对房地产开发项目现场的全过程的工程管理进行有效的组织、协调和控制，才一能做到在满足市场上的消费者对产品质量等要求的同时，实企业的盈利目标。
在整个开发过程中，房地产工程管理是一个重要环节，起关键作用。开发前期的策划、市场调研、可行性论证、经济分析评价，以及后期的营销策划，最终都必须通过由全过程工程管理制造出的最终产品，及建筑物，来实现。
房地产工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程进行的管理。由于房地产项目施工与安装任务通常是通过招标，委托承包给建筑施工单位来完成的，所以房地产工程管理主要是指以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对土程项目建设过程中的各种技术活动和经济活动实施管理，按照国家标准、规范和合同规定的目标。进行严格监督、控制和管理.以确保开发项目总体目标的最终实现。
工程项目管理主要目标是工程建设如期完成，质量满足国家规范要求及建设单位的深化要求，工程造价成本达到合理水平，杜绝浪费超支现象。即工程进度、质量和造价三方面都得到有效的控制。
然而，目前有很多项目的造价、进度和质量目标并未得到有效控制，原因是多方面的，主要由以下几方面的原因造成。
1、房地产企业忽视组织结构模式的重要性，项目管理架构不合理
长期以来，组织在项目建设中的作用一直得不到足够重视，片面地认为:技术是“硬”的，应该重视;而组织是“软”的，可有可无。因此，无论是在项目决策阶段还是在项目实施阶段，项目决策者或管理者主要考虑的是技术问题.很少或根本没有考虑项目的组织问题。
2、管理体制中，责任与权力不相匹配
成本管理体系中项目经理享有至高无上的权力，在成本管理及项目效益方面对施工企业总经理负责，各业务部门主管及管理人员都应有相应的责任、权力及利益分配相配套的管理体制加以约束和激励。而现行的施工项目成本管理体制，没有很好地将责权利三者结合起来。有些项目部简单地将项目成本管理的责任归于成本管理主管，没有形成完善的成本管理体系。比如某项目因技术人员提出科学经济的施工方案，为项目部节省几十万元支出，如对此不进行表彰奖励，就会在一定程度上挫伤技术人员的积极性，不利于进一步的技术开发，也就不利于工程项目的成本管理与控制。
3、工程质量和成本之间的控制得不到重视
长期以来，房地产企业未能充分认识质量和成本之间的辩证统一关系，或者过于强调工程质量，而对工程成本关心不够，或者片面追求经济效益，而忽视质量。
4、盲目追求工程工期而忽视的工程成本的控制
工期目标是工程项目管理三大主要目标之一。工程项目都有其特定的工期要求，保证期往往会引起成本的变化。
1.3研究的意义
国际经验和发展规律表明，当一国人均国民收入达到3 001000美元时，居民住宅的需求将进入加速增长期。在这一时期内，住宅投资量占国民生产总值的比重较高，且随人均国民生产总值的增加而增长。直至人均国民收入达到800010000美元或以上时，住宅需求才渐趋减少。
我国房地产业正处于需求加速增长时期，必将蓬勃发展。近几年来，房地产业已经成为国民经济的重要产业。房地产行业的发展对国民经济发展的影响越来越重要。此外，由于我国己加入WTO组织，房地产企业也面临着国外房地产企业的强烈冲击。
在项目管理被引进我国前的大部分时间里，我国的经济体制还是计划经济体制，管理水平还比较低。我国的市场经济体制建.才刚刚开始，现有的项目管理体制和方法还存在不少问题。
在房地产开发的整个过程中，房地产项目建设是房地产企业开发中的一个重要环节。工程建设过程包括项目建设准备、招标投标、建设施工和验收交付后使用四个阶段。而在房地产开发项目建设过程中，现场管理是房地产开发项目成功的关键。通过有效的工程建设现场管理，确保项目建设目标有效实现。有效的工程管理的作用如以下几点。
有效的工程管理能促使项目顺利建设。有效的工程管理能促进各专业管理正常的合作。有效的现场管理能提高社会效益。有效的现场管理能反映出执行了有关法规。
目前在我国房地产工程项目管理是一门新科学，是一项复杂的工作，如何在发展的市场经济体制下做好房地产项目管理工作，是房地产企业的永远课题。就微观层面来讲，
第二章 工程管理基本理论 ..........20-28
2.1 房地产项目的特征 ..............20-21
2.1.1 项目及建设工程项目.... 20-21
2.1.2 房地产项目特征................. 21
2.2 工程管理流程................ 21-24
2.2.1 工程设计阶段的流..................21
2.2.2 工程施工管理阶..........21-22
2.2.3 竣工验收移交流程控制................ 22
第三章 H房地产企业工程管理流程分析........... 28-54
3.1 H房地产企业现有工程管理流程...... 28-44
3.1.1 工程管理流程标准化......... 28-36
3.1.2 工程管理流程简介............ 36-44
3.2 工程项目管理结................44-45
第四章 工程管理流程优化改进探索................... 54-67
4.1 项目公司运作制的提出 ...............54-56
4.1.1 H房地产企业引入..............54-55
4.1.2 房地产行业需要项目制............ 55-56
4.2 工程管理流程体系优化思路... 56-60
4.2.1 招投标流程的优化............... 56-58
4.2.2 工程变更指示流程的优化............. 58
4.2.3 工程款支付审批流程的优化........... 58-59
4.2.4 结算流程的优化........... 59-60
4.3 加强设计把控 ..............60-61
4.3.1 加强设计过程控制...... 60-61
4.3.2 加强设计成果审査............ 61
4.3.3 严格控制设计变更发生.............. 61
结语
本论文的研究背景是改革开放之后，我国国民经济得到高速发展，房地产业也随之得到发展，近年来，房地产业己成为国民经济的一个重要部分，有着广阔的发展前景。尽管经过二十多年的发展，我国房地产业仍处于粗放型生产发展，在运营和管理方面存
在诸多问题。日前的中国房地产繁荣只是由于有了国民经济快速发展，人民收入不断提高，住宅需求持续扩大，房地产市场还很不规范等生产环境造成的，存在一定的泡沫成分。自2010年起，为了抑制楼价增长过快，我国推行了一系列调控政策，进一步加强房地产市场规范化管理，使得房地产发展环境发生了巨大的改变。与此同时，经济发展全球化不断加快，国外房地产资金正积极筹备涌入中国市场，国内房地产企业开始要与管理完善及经验丰富的国际房地产巨鳄竞争。房地产市场正步入了一个优胜劣汰阶段。我国现有的多数房地产企业存在着管理差、规模小、抗风险能力低、缺乏竞争力等问题。如何加强项目管理、规范项目管理流程、把控设计、有效控制成本等问题的研究成为了房地产企业在市场日趋激烈的竞争中取得稳定发展的关键因素。
本论文以H房地产企业的工程管理模式为对象，对其工程工程管理流程进行探讨。本文主要从以下几方面着手研究:(1)探讨工程管理基本理论，研究工程管理目标体系。(2)从实际工作经验出发，运用大量的流程图对H房地产企业工程管理模式及管理流程进行分析，探讨实践中遇到的问题。(3)在大量查阅文献资料的基础上，提出H房地产企业工程项目管理本地化优化建议，乡手根据此优化改良其工程管理流程。(4)
概括总结本论文的研究工作，将优化建议应用于实际案例，总结案例经验，对后续的研究及实践检验指出了新的思路。
论文研究得到的结论有:
1.工程管理流程的内涵是从包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、项目实施阶段、项目验收和移交阶段对建设工程进行全过程的计划、组织、领导、控制的管理，从而对工程建设质量、进度、投资进行有效控制，达到预定的建设目标。管理的性质和功能决定了它是实现这一定目标的手段。房地产工程项目管理控制的目标主要可归结为三大项:进度管理控制目标、质量管理控制目标和成本管理控制日标。项目工程建设内容广泛，事务繁多，又具有很强的专业性和技术性，必须有系统、有条理、有效能的管理，才能保证工程建设按时、保质顺利竣工。项目工程管理是整个开发建设过程中的重要环节。
2. H房地产企业的工程项目管理架构采用总公司中央集权式管理，管理架构呈矩阵式。在工程管理过程中，设置复杂冗长的管理流程，大部分的决策均得由总公司项目董事审批，决策过程冗长，工程管理效率低下，效果差。造成工程进度滞后，质量难以提升，而且工程造价较高。工程管理模式本地化优化有必要性和迫切性。分析发现H房地产企业工程管理流程在实践中遇到的主要问题是原因主要在于公司管理模式不合理，标准化流程繁杂，设计不及时，分包过多难以协调。
3.对H房地产企业引入项目公司管理制度，并根据这原则对其工程管理流程进行优化改进，将决策权下放到分公司。引进项目公司运作制度，将决策权力下放是理性的选择，具有积极的现实意义。要进行项目公司本地化运作，就要相应地对工程管理流程做出本地化优化。关键在于通过合理放权来提高公司组织的灵活性和应变性，以强化公司对房地产市场外围环境和竟争形势的应对能力，继而从根本上提高企业的生存和发展能力。同时加强设计管理，减少设计变更，减少变更。分公司工程管理决定于番禺某小区内第二期尊贵会所工程项目管理上运用了项目运作制流程来改善。初步实践证明，H房地产企业工程管理流程改进是必要的，在当前内地房地产发展阶段是行之有效的。
木论文主要针对H房地产企业的工程管理流程展开一系列的研究，目的是提高工程管理效率，降低成本，以保证工程管理目标的实现。并将研究应用于实践中。对工程管理改革具指引作用。
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