房屋承租人优先承租权思考

笔者认为房屋承租人优先承租权制度的具体构建应当紧密结合我国当前国家房屋租赁的相关政策，才能更好的发挥设置该权利的效果。房屋承租人作为租赁关系当中的弱势群体应当优先保护，但同时也不能过于轻视出租人的权利，也需对优先承租权的行使进行一定程度上的限制，才能够维护市场的健康稳定发展。首先应当明确优先承租权的行使条件，区分商事房屋租赁与住房租赁，在满足同等条件下，在出租人愿意继续出租房屋的基础上在合理的期限内行使权力，出租人收回房屋后在出租的间隔期应当合理且应将与第三人订立租赁合同的条件及时通知原房屋承租人。

第一章 房屋承租人优先承租权的理论分析

第一节 房屋承租人优先承租权的概念与特征
一、房屋承租人优先承租权的概念
所谓“房屋”，一般来说是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。我国房屋租赁中的房屋通常可分为两种类型:分别为居住型用房和经营型用房。在居住型的房屋租赁关系中，房屋承租人以居住生活为目的而租赁房屋。一般来说，居住型用房的承租人往往在社会实践中迫于工作、生活的需要，所选择的成本较小的取得使用房屋的方式。而经营型用房的承租人通常是承租他人的门面房或写字楼等利用自身的经营能力和稳定的客户群体在特定商业区域经营自己的品牌和产品，从而获取经济利益。
我国学界对于“优先承租权”的认识尚未达成一致。一般认为，房屋承租人优先承租权是指原房屋承租人在同等条件下享有的优先于其他人承租该房屋的权利或资格14。实际上，这种说法偏向于预租权。本文认为，为了更好地体现该权利对承租人利益的保护，优先承租权的应有之意是：在出租人与第三人缔结租赁合同时，原房屋承租人可以其单方面的意思表示直接与出租人缔结内容相同的租赁合同。只有这样，原房屋承租人的权利才能得到保障。
二、房屋承租人优先承租权的特征
（一）房屋优先承租权具有从属性
在我国，房屋承租人优先承租权一般是由租赁合同的双方当事人在合同中予以约定的。该权利具有典型的从属性。从其产生来看，首先存在出租人对自己房产的处分行为，其次，双方订立租赁合同，由承租人依据合同对出租房屋的通过占有、使用，以谋求一定的利益。所以，该权利既从属于承租人的房屋所有权，也从属于承租人基于租赁合同所享有的房屋租赁权。若租赁合同发生变更、撤销或被认定为无效，则该权利也会随之发生变化，甚至消灭。
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第二节 房屋承租人优先承租权的性质
一、学界的主要观点
（一）债权效力说
意思自治原则是支配合同之债的基本原则。债权法律关系，特别是合同法律关系，往往具有相对性，即一般只是及于双方（或多方）当事人，而不具有束他之效力。其无法对抗第三人。因此，如果承租人将房屋出租给第三人，且事先没有告知原房屋承租人，此时，出租人的优先承租权收到了侵害，此时，承租人可以启动司法救济，但是，除非其能够证明出租人与第三人之间有恶意串通，损害其合法权益，否则，也只能采取请求出租人承担损害赔偿责任的救济方式，而不能直接请求法院认定出租人与第三人间的租赁合同无效。
（二）物权效力说
物权效力说则认为租赁权是物权，因民法赋予了租赁权以物权的特性，所以，租赁权就具有了物权的外观特征，具有了能够对抗第三人的法律效力。承租人对其承租的房屋具有以下三项权利:一是占有权，即对租赁房屋的控制支配的事实状态;二是使用权，指在不毁坏房屋或改变房屋性质的前提下，依照房屋的性能和用途加以利用的权利，可以使租赁的房屋为承租人的某种特定目的服务;三是收益权，即通过对房屋的使用，收取/房屋所生利益(孳息)的权利。理由是既然优先承租权的出发点就是为了保护承租人的生活必需的权益，那么当出租人在决定继续出租房屋却没有通知承租人，而经行与第三人就该租赁房屋通过合同确立租赁关系时，当然同时损害了承租人对于该房屋的以占用和使用为内容的房屋租赁权。此时法律就应当倾向于保护承租人来制止出租人对房屋的重新支配，这种限制直接影响到与第三人订立合同的有效性。而保护原承租人权利的最好方式就是赋予其优先承租权。这种使得第三人法律行为无效的对抗效力正好与物权所具有的对抗性或排斥性不谋而合。物权所具有的排他效力，表现在房屋租赁方面，就是承租人对租赁房屋的直接支配性，排除第三人租赁使用该房屋的效力，所以这种租赁权就具有了物权的性质。这种观点提出由来已久，但多数国家都只是设置物权保护的方式，并未直接将租赁权确认为物权。
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第二章 房屋承租人优先承租权的现状与存在问题

第一节 房屋承租人优先承租权的现状
一、立法现状
（一）民事法律
1、《中华人民共和国合同法》对承租人优先权的调整
在我国《民法典》颁布之前，住房租赁合同纠纷的解决多依据合同法进行处理。当事人在订立房屋租赁合同时，双方合意约定承租人的优先承租权。一旦发生争议，也是依据合同法中关于合同效力的条款处理。因此，合同法对于承租人优先权案件的处理也发挥着积极的作用。但是，由于缺乏法律的具体规定，同时受承租人举证能力的限制，承租人的该项权利往往难以得到法院的支持。
2、《中华人民共和国民法典》
我国《民法典》首次在立法中规定房屋承租人享有优先承租权，使得该项权利法定化，对于保护承租人权利以及租赁关系的稳定性具有十分重要的意义。但是，《民法典》并未对优先承租权的行使作出过多限制，对于该权利的行使条件、实现方式及救济途径等均未作出具体的规定，从而会影响该制度的具体实施，有必要通过司法解释等方式予以进一步进行细化。
（二）地方性立法
从地方性立法来看，许多省市已进行过相关立法探索，如上海、深圳、广东、湖南等省市，在对优先承租权的规制方面，充分发挥地方立法的作用，对优先承租权作出了相关规定，对于调整本地的本地房屋租赁关系发挥积极的作用。
总体来看，绝大部分省市仅有原则性的规定，而只有部分省市的规定涉及具体适用规则。这些规定均过于简单，且法律位阶较低，从而导致实践中司法裁判不一，难以实现对房屋承租人的有力保护。
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第二节 房屋承租人优先承租权实践中存在的问题
从前文的分析可以看出，近年来在房屋租赁领域内出现大量的诉讼案件。造成这种现状的成因是多方面的，缺乏相关法律的规制应当是其中一项很重要的原因。针对司法和社会实践中存在的突出问题，我国《民法典》作出了立法回应，将承租人的优先承租权确立为一项法定权利。但是，如何保障承租人的优先承租权，以实现立法的目的，保障社会经济的健康和谐发展，仍然存在诸多亟需解决的问题。
一、权利的行使期限没有依据
法谚云，“法律不会保护躺在权利上睡觉的人”。法律关系的稳定一定程度上在于各方权利的及时有效行使。如何及时有效的行使权利，一般在立法上规定一定的期间，要求各方当事人予以遵守。具体到房屋租赁法律关系，该期限的设定同样意义重大。
对出租人来说，房屋的价值的实现，依赖于找到合适的租户，当租赁合同到期后，如果不能及时找到承租人，势必会给自己带来损失。同样，对于承租人来说，租赁合同到期，其对房屋的占有使用和收益将不再具备合法的前提和基础，因此，如何设置优先承租权行使的期限，关乎租赁双方当事人的利益。在现行的立法中，对于承租人优先权行使的期限并无明确的规定。实务中一般由双方在合同中予以约定。如何界定一个合理的时间段？要考量哪些影响因素？这都是优先承租权行使期限方面存在的问题。
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第三章 域外房屋承租人优先承租权的经验借鉴...................17
第一节 区分租赁房屋的类型........................17
一、法国的商事租赁续展权........................17
二、英国的房屋续租制度...................................17
第四章 完善我国房屋承租人优先承租权制度的建议.........................21
第一节 近两年我国有关房屋租赁政策背景.............................21
第二节 房屋承租人优先承租权的行使条件.................................24
结语...................36

第四章 完善我国房屋承租人优先承租权制度的建议

第一节 近两年我国有关房屋租赁政策背景
想要对优先承租权制度的构建做出正确的规划，首先需要了解我国的租房政策背景。近两年以来，我国中央政府与地方政府都针对房屋租赁问题制定了相关政策。笔者选取了具有代表性的相关政策，总结为下表：

结语

伴随着城市化与工业化的发展，房屋租赁活动在日常生活中起到愈发重要的作用。房屋租赁活动可以分为商事房屋租赁与住房租赁，而在租赁关系之中，房屋承租人一般较于拥有这房屋所有权的出租人属于弱势一方。为了保障房屋承租人的合法权益，促进市场与社会健康而稳固的发展，法律确立了房屋承租人优先承租权制度，当承租人与出租人订立的租赁合同到期，房屋出租人与第三人订立了新的租赁合同，房屋承租人可以按照自己单方面意思表示直接与出租人在同等条件下订立租赁合同。房屋承租人优先承租权是一种物权化的债权，同时具有债权与物权的色彩。虽然最新法律明确规定了房屋承租人享有优先承租权，但因为其规定相对单一，并未对其具体实践中的应用方式做出详细规定，人民法院在具体审理案件中也因缺乏统一的标准而结果不一。
而在国外的立法与司法实践过程中，许多国家逐渐建立起了以保护房屋承租人为基础的续租权制度。在住房租赁方面，美国建立了租赁管制的相关制度，通过控制租赁体制来维护房屋承租人的权益；商事房屋租赁方面，法国的商事租赁制度构建最为完善，其历史可追溯至数百年前，设立了商事租赁续展权以保护商事房屋承租人的利益，英国也设立了商事房屋承租人租赁更新权制度。这些域外续租权制度发展的对我国房屋承租人优先承租权的制度构建具有相当程度上的参考价值。
房屋承租人优先承租权制度的具体构建应当紧密结合我国当前国家房屋租赁的相关政策，才能更好的发挥设置该权利的效果。房屋承租人作为租赁关系当中的弱势群体应当优先保护，但同时也不能过于轻视出租人的权利，也需对优先承租权的行使进行一定程度上的限制，才能够维护市场的健康稳定发展。首先应当明确优先承租权的行使条件，区分商事房屋租赁与住房租赁，在满足同等条件下，在出租人愿意继续出租房屋的基础上在合理的期限内行使权力，出租人收回房屋后在出租的间隔期应当合理且应将与第三人订立租赁合同的条件及时通知原房屋承租人。其次，在第三人与出租人有着特殊关系或房屋承租人自身存在一定问题的情况下，也可阻却优先承租权的行使。最后，明确房屋承租人优先承租权的救济方式，虽然绝大部分情况下都采取赔偿损失的救济方式，在明确损失的计算方式的基础上，也应当增加一定条件下强制履行优先承租权的救济手段，才能最大程度上维护房屋承租人的权利与树立法律的权威。
参考文献（略）