第一章宅基地使用权取得制度的现状分析
第一节宅基地使用权概述
我国农村宅基地使用权是于2007年被纳入进《中华人民共和国物权法》，成为一种独立的用益物权，区别于城市建设用地使用权。宅基地使用权属于用益物权的一种形式，其具有用益物权的基本属性之外，又具有其独特之处。本文将先对什么是用益物权以及其具有什么样的特征进行一下阐述，然后再进一步分析什么是宅基地使用权，如此，以便更好的对宅基地使用权的性质及特征予以理解。在《物权法》中规定，权利人对他人所拥有的动产或不动产在法律规定的范围内享有一定的占有权、使用权和收益权的权利称之为用益物权。从某种意义上来说，用益物权实际上就是对他物权的一种支配，即用益物权人不享有该物的所有权，其是在他物权的基础上设立的一种权利，是对他人享有之物进行占有、使用和收益的权利。查阅史料可以发现法律最早明确的是所有权制度，用其加强对私有权力的保护，后随着商品经济的不断发展，人们对各种财产利益的需求越来越强，在总资源有限的情况下，最大化的实现资源的利用价值，并尽可能的实现权利种类多样化的目标，促使用益物权由此产生。所以，从另一方面来说，用益物权实际上是物权人所有权的衍生，在此基础上具有其自身的属性，如对物的所有具有用益性、受约束性等特征。根据用益物权自身的属性总结出其具有以下特点：第一，目的在于对他人之物进行使用、收益，体现用益性。第二，授权范围先受所有权限制，但该权利一旦生成便又限制所有权人行使权利，体现的功能上的限制性，也是一种不完全性。第三，不以其他权利的产生与消灭而影响自身的产生与消灭，具有存在上的独立性。第四，权利的行使以对用益物的实体占有为前提。
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第二节我国宅基地使用权取得制度的现行规定
在我国当前，宅基地使用权的取得方式主要有两种：一种是初始取得；一种是继受取得。我国宅基地使用权的初始取得是指农村村民向有关部门通过申请的方式取得宅基地的使用权。当前，我国《物权法》虽然将宅基地使用权纳入到用益物权的范畴里，但是对该权利的取得方式却没有予以明确的规定。有关宅基地使用权初始取得的规定主要是在《土地管理法》第62条第三款中有所涉及，即满足申请条件的农户欲拥有宅基地使用权，需先向村集体提交申请，之后经由乡、县级政府予以审核和审批。根据《物权法》、《土地管理法》等相关法律的规定，得出我国宅基地的使用权不能单独转让、出租，只能随地上房屋的转让、出租而一起转让或出租。由此，我国宅基地使用权的继受取得是指权利人通过买卖、继承、赠与、互易等方式取得宅基地上的房屋的所有权而取得该宅基地的使用权。其中，该定义成立的前提是宅基地使用权的转移只能在本集体经济组织成员内部进行，否则就会出现宅基地使用权与房屋所有权相分离的现象。当前我国的法律法规及政策为了保护农村的土地，禁止宅基地使用权在集体经济组织外部流通，既禁止本集体经济组织成员与其他集体经济组织成员之间转让宅基地使用权，也禁止城镇居民到农村买卖宅基地。
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第二章完善宅基地使用权取得制度必要性和可行性分析
第一节取得制度完善的必要性分析
经过对上一章有关宅基地使用权取得制度相关概念及现状的分析，该制度对我国解决农村住房问题，维护农民利益，实现社会公平、稳定起到了非常大的作用，同时，其对土地资源的保护、实现经济可持续发展的目标都起到了重要的意义。因而，该制度在我国整个农村土地制度中占据着重要的位置。然而，我们也不难看出目前我国宅基地使用权取得制度出现了许多问题，其既有历史遗留问题也有不适宜当今发展需要的问题。因而，对宅基地使用权取得制度进行完善在我国当今这个飞速发展阶段就显得尤为必要。下面本人将对该制度存在的问题和的意义进行阐述。《物权法》仅在其第152条、153条、154条和155条规定中涉及到宅基地使用权，而且也仅是“蜻蜓点水”，并没有系统全面的规定。同时，虽然在涉及到具体规定时，.其将问题抛给了其他法律，比如《土地管理法》，而被接“绣球”的法律依然对此内容没有详细、系统的规定。部门规章与地方性法规等规定中矛盾和冲突也是显而易见的，以非农业人口能否申请农村宅基地使用权的问题的有关规定为例：国务院1999年、2004年分别出台文件，严格规定禁止农民将宅基地卖给城镇居民，也禁止城市居民购买农村房屋。然而，地方各省结合本地实况，不同程度的将非本村居民纳入到宅基地使用权的申请主体行列中。如，山西省在土地的管理办法中，将长期居住于集体经济组织内的技术人员纳入到宅基地的申请主体里；四川省针对退休职工、干部需要回原户籍所在地落户的，若其旧的宅基地在的，规定其不则另占用新的宅基地。若旧宅基地不存在，可依据申请人需求，经政府部门审批，重新给予土地分配。显然，从两省制定的有关宅基地的申请主体资格方面的地方法规与国务院有关部门出台的文件内容就存在不一致，甚至是互相矛盾的。
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第二节进一步完善当前取得制度的可行性分析
我国《物权法》虽已将宅基地使用权纳入用益物权，写进法律中，但是却没有此方面的详细规定。而且虽然在第153条中提及宅基地使用权的取得、行使和转让等字眼，却又将其具体规定投掷给其他国家法律规定。同时，尽管也在第154条和155条中涉及到农民可以重新分配取得宅基地使用权的情况及有关此权利的变更或注销登记的规定，可是依然是“点到为止”。上述现象虽然体现出当前法律对宅基地使用权的规定过于简单，但是毕竟我国立法在许多领域尚处于不成熟阶段。2007年《物权法》对宅基地相关内容如此简易的规定，另一方面也恰恰说明国家己经开始对宅基地使用权取得制度予以高度重视，这为日后的完善预留法律空间。《土地管理法》第62条中明确指出，农村的村民如果把自家拥有的宅基地房屋出租或出卖给他人后，该户再申请宅基地使用权的，将不会被批准。再结合1995年出台的《确定土地所有权和使用权的若干规定》中规定：如果通过转让宅基地使用权或买卖房屋等方式取得另一块宅基地的农户，当其所得的宅基地的面积加上原来所有的宅基地的面积超过当地规定标准，经过依法处理后是可以允许该农户继续使用的，并且可以暂时取得相应的土地建设用地使用权。以及，我国《宪法》也明文规定了，公民合法的私有财产权和继承权是受法律保护的。从这几点规定可以看出国家并没有禁止农民买卖或出租房屋，而且由于宅基地使用权随着房屋转让而一起转让，这就意味，在一定条件下，受让人取得了房屋的所有权的同时也就取得了该宅基地的使用权。并且，国家宪法中明确规定保护公民的合法继承权，所以城镇居民也就有权继承农村的房屋。由于地随房走，于是当城镇居民继承取得农村房屋时也就取得了该房屋的宅基地使用权。
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第三章完善我国的宅基地使用权取得制度.........20
第一节统一申请主体资格及明确“户”的划分标准........20
一、申请主体资格的统一........22
二、明确“户”的划分标准及申请的条件........23
第二节规范申请程序........23
第三节完善流转取得宅基使用权有关的建议........24
一、集体经济组织内部成员之间出让宅基地的程序........24
二、非本村村民继承取得农村房屋所有权的程序........24
三、宅基地使用权抵押方面的有关建议........25
第三章完善我国的宅基地使用权取得制度
第一节统一申请主体资格及明确“户”的划分标准
申请主体的资格：初始取得的主体以集体经济组织属于内部成员的村民为主（该成员需要达到分户标准才能申请，具体的分户标准是什么在后文中会具体阐述）；有条件的允许非集体经济组织的人员申请。此条件可以根据发展需要而具体来定。就当前来看，可以限制此条件为：
第一， 非集体经济体系内部的人员，因自然灾害或其他不确定因素导致宅基地灭失的，在符合当地政府部门规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意的便可在本地区，申请批地建房，并取得设立在该宅基地上的使用权。
第二，集体经济组织内部成员以外的农民到本集体中申请取得宅基地使用权的，原则上不允许，除非其放弃在原来的集体经济组织内取得的宅基地使用权及地上房屋，并且尚需要获得现在集体经济组织2/3以上成员的同意后，才可以提出申请。
第三，不具有农村户口的人员如要将户口落户于原户口所在地，宅基地房屋的产权如未发生变化，经所在地村集体组织部门人员进行审核并出具证明书，公告不产生异议后，可对其宅基地进行划分并享有房屋的所有权，但是不允许对房屋再进行重建、翻建。待房屋不能继续使用时，由本集体予以一定的补偿后收回该宅基地的使用权。若这期间想将房屋转让给其他人，可以允许其转让给本集体内部目前依然未拥有宅基地使用权的农户。
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结论
行文至此，也就意味着本人对宅基地使用权取得制度这一话题的研究暂告一段落。在写本文之前，本人搜集了大量的有关宅基地相关内容的书籍进行学习，发现当前我国宅基地制度之所以出现许多问题，比如大量的宅基地被闲置，出现很多“空心村”，还有“隐蔽交易”现象普遍、宅基地产权纠纷也日益增多等等，出现这些问题的原因很多。比如说：缺少专门的法律体系，现有规定之间矛盾或冲突之处较多；还有就是宅基地取得制度不健全，包括申请主体资格与分户标准不统一、申请程序混乱以及缺乏专门的登记机构等等。因此，针对这些问题，本人根据自己的理解和研究，对宅基地使用权取得制度进行了一下认真地学习和探索，对申请主体资格、分户标准、申请程序、登记管理等内容的完善提出了一些自己的拙见，希望能对该制度的完善贡献一份力量。相信在很多学者的共同努力下，我国农村宅基地取得制度会更加健全，更好的维护农民的利益，更加适应经济发展的需要。
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参考文献（略）