第一章个人转让住房所得课征所得税的正当性分析
1.1个人转让住房所得课征所得税的理论依据
税收公平理论在税法制度中表现为具有拘束力的法律原则，主要包括了须普遍课征原则、受益原则和负担能力原则。普遍课税是指对每一个有能力纳税的人都应课征税收，更包括对所有所得形式征税。对个人转让住房课征所得税正是对普遍课税的体现。在我国的税收实践中，对于经营性用房的转让所得一直征收个人所得税。而对于个人的住房转让，尽管1999年国家税务总局出台政策性文件要求征收个人转让住房所得税，但各地政府以培育房地产市场为由迟迟未征收。直到2006年国家税务总局出台政策性文件要求在全国范围内加强征收该税，各地税务机关才加强征管工作。根据个人所得税法的规定，对转让建筑物的所得应当依法缴纳个人所得税。无论是自住用房，还是经营性用房，都属于建筑物，在转让后都应就所得部分依法缴纳个人所得税。自住用房与经营性用房只是根据房屋的用途不同进行的分类，拥有不同类型的房屋所有人在纳税义务上是一样的，当个人对这两类房屋进行转让后，都取得所得，都被包括在应当依法缴纳个人所得税的项目中。因此，加强对个人转让住房所得课税体现了税收公平原则，符合税收公平理论。
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1.2个人转让住房所得课征所得税的法律依据
根据第五十六条的规定，公民有依照法律纳税的义务，但是，公民并不因此条款而承担具体的纳税义务，国家必须要通过普通税收法律的规定对纳税义务加以具体化。因此，我国宪法中关于税收的规定，是判断普通法律中的税的正当性的标准，以其根本法的地位保障我国税收的国家权力和公民的纳税义务。在此基础上，通过普通法律对公民的纳税义务进行直接规定。而对个人转让住房所得课税的法律规定集中在我国的《个人所得税法》中。我国《个人所得税法》第二条通过列项的方式规定了个人应缴纳所得税的情形，其中第九款规定了 “财产转让所得”。而《个人所得税法实施条例》中对“财产转让所得”的内容明确指出包括了 “转让建筑物取得的所得”。《个人所得税法》第三条对个人所得税税率规定为：“特许权使用费所得、利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。”第六条规定：“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”这是对个人转让住房所得征收个人所得税的法律依据。根据条文规定，对个人转让住房征收个人所得税，应以住房的转让收入减除住房的原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，再适用20%的税率缴纳税款。2005年10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个税。该通知第三条规定：“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策变通和调整。”
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第二章个人转让住房应税所得额的确定
2. 1确定个人转让住房应税所得额的难题
对税收法定的定义学界虽然从不同角度作出不同的表述，但实质性的内容大致是一样的。即指税种的设立、纳税主体、税率标准等，必须由代表民意的立法机关通过制定法律予以规定，政府和税务机关只职能严格地按照法律规定征收管理。其内涵主要包括税权法定、税收要件法定、税收要件明确、程序法定四个方面。①依据我国《个人所得税法》第6条的规定，“财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。”因此，对个人转让住房应税所得额的确定应将住房转让所得减除住房原值及合理费用。但2006年国家税务总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对个人转让住房应税所得额规定了两种不同的确定方式。一种是按个人所得税法的规定对余额征税，以转让住房的收入减除住房原值和转让前支出的合理费用后的余额作为应税所得额。另一种是核定征收的方式，以转让住房的收入作为应税所得额。这两种不同确定方式将导致对同一处住房的转让计算出两种不同的应税所得额结果。该通知规定在转让人能提供证明住房原值及合理费用的有效凭证下，按差额征收20%的个人所得税。在转让人不能提供有效凭证时核定征收。能否提供证明凭证由纳税人决定，税务机关对纳税人能提供而不提供凭证的情形无法核实，更不能有效管治。因此，在对采用不同征收方式计算出不同的应纳税款进行权衡后，纳税人多半会选抒可缴纳更少税款的方式。对于税务机关而言，纳税人表明自己无法提供证明凭证时，只能实行核定征收。因此，在对个人转让住房所得征收所得税的实践中，绝大多数地区采用的是核定征收。而只有少数地K对差额征收20%的个人所得税。
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2. 2个人转让住房应税所得的计算规则
在“新国五条”出台后，要求严格依法征收个人转让住房所得税，因此要对交易的住房原值进行确定，住房原值就是转让人在取得该转让的住房时所花费的代价。转让人取得住房可以通过购买商品房，可以自建或与他人联建，也可以通过购买经济适用房等，因此本文将住房原值统称为住房购进价。对购进价的确定是确定应税所得额的必要环节。对住房购进价的确定涉及购进价具体包含的内容和确定购进价的方法两个问题。要明确住房购进价具体包含的内容，需要先对我国住房进行分类，因为不同类型的住房购进价不同。2006年发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》对住房购进价有明确规定。商品房的购进价为购买时实际支付的房价款及交纳的相关税费。自建住房的购进价为实际发生的建造费用及建造和取得产权时交纳的相关税费。经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）的购进价为原购房人实际支付的房款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。已购公有住房的购进价为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门交纳的所有收益及相关税费。城镇拆迁安置住房的购进价，则区分拆迁补偿的方式不同而有不同规定。因此，对住房购进价的确定，国家税务总局发布的通知中有详细的规定，可供地方税务机关执行。
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3转让住房中的避税行为及其否认.......... 19
3.1转让人规避所得税行为的表现方式......... 19
3.2反避税措施及建议 ......... 22
4对特定目的住房转让行为的税收优惠......... 27
4.1对个人转让住房所得给予税收优惠的理由......... 27
4.1.1自用住房的特殊性质......... 27
4. 1. 2个人转让住房的税收优惠政策......... 27
4.2区别对待的优惠政策 .........28
4. 2. 1改善居住型住房转让的税收优惠......... 28
4.2.2投机投资型住房转让税收优惠的禁止 .........29
第四章对特定目的住房转让行为的税收优惠
4. 1对个人转让住房所得给予税收优惠的理由
自用住房有不同于经营住房的特殊性质。商品房是房地产开发公司以营利为目的而建造经营用房。从房地产开发、房产建成到商品房出雋一般进行统一策划。但是，自住用房的所有人是分散的单个主体；自住用房的转让，即便有中介公司的参与，也是转让人的自主行为；住房所有人的转让目的有出于营利，也有不以营利为目的。因此，自住用房相对于商品房的特殊性就体现在房屋用途和流转目的上住房是一种特殊的商品，特殊性体现在：第一，具有商品和社会保障品的双重属性。在房地产市场中，住房所有人将住房转让给他人时，是以他人付出代价为前提的，具有了一般商品的属性；同时自用住房具有社会保障品的属性，每一个社会成员都有获得基本居住条件的权利，尤其在社会主义制度下的公民都应被满足最基本的住房需求。商品与社会保障品的双重属性是住房的最基本特性。第二，住房具有消费品和资产的双重角色。①住房是耐用消费品，满足人们居住的使用需求；住房因其价值量大还能满足人们的投资需求，购买住房乂是积累财富的重要手段，是投资行为。第三，住房问题的解决不仅是社会个人问题的解决，也是社会问题的解决。在个人无法靠自身努力解决住房问题时，出于维护社会稳定，需要社会的广泛参与解决。自住用房同样具备了住房的上述特殊性质，尤其在房地产发展越来越成熟完善，二手房市场的份额大大增加的新形势下，自用住房的这些特殊性将更加充分地显现。
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结语
我国个人转让住房的现象会随着房地产二级市场的成熟发展更加普遍和频繁，对个人转让住房的所得课征所得税不能依法按差额征收，已经造成大量税源流失。同时，住房的转让双方为少缴纳甚至不缴纳个人所得税采取的逃避税款行为愈演愈烈，不但造成税源流失，也为转让双方买下隐患，构成潜在风险。本文主要从理论上分析我国大部分地区选抒的核定征收方式的违法性，以及确定个人转让住房所得税的税基，以期解决税务机关在实践工作中税基难以确定的问题；并从我国税务机关对个人所得税的征管工作中的程序缺陷进行分析，提出在今后征收个人转让住房所得税时应当注意和避免的问题；对转让人的逃税避税行为进行了分类分析，提出了反避税的建议；最后提出应当如何区分不同情形给予适度的税收优惠政策。我国的税务机关正加紧对房地产市场的有效调控，并对个人转让住房所得税的征管工作给予更多的重视。因此，对包括个人转让住房所得税在内的房地产业的税收问题将随着立法的完善、税务工作的不断完善得到有效解决。由于对个人转让住房的所得税征管实践性强，各地的实际工作乂有所不同，笔者学识有限，文中各方面的论述难免不够深入，甚至有不当之处，还恳请老师不吝赐教，笔者将虚心接受，并在以后的学习和工作中予以改进和完善。
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参考文献（略）