第一章 中国的房地产业发展阶段划分
1.1 快速发展阶段（1998 年至 2002 年）
城镇住房以经济适用房为主，其他多种形式并存，按家庭收入的不同，可选择不同的住房条件，对于较低收入者，政府提供保障性住房以供出售和出租，较高收入的家庭可能更青睐条件较好的商品房①。次年 4 月，国务院关于《城镇廉租住房管理办法》的实施，完善了我国的住房供应系统，从而在当时形成了富有时代特色的经济适用房、廉租房、尚未房改的公房等多种主体共存的住房保障体系。2000 年开始，国家出台政策以规范房地产市场，从房地产中介服务到商品房买卖合同都作了统一。国家建设部和计委规定了房地产服务行业的收费情况，规定了价格评估费、经纪费等类似服务的收费额度。这一系列的规范，标志着我国的房地产业正逐渐的市场化，政府正在从主导者的身份转向引导者。2002 年 7 月 1 日起，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始实施，该文件对土地出让方式做了调整，规定经营性用地必须以招拍挂的方式进行公开交易。这项政策在当时引起了轩然大波，采用公开的方式进行国有土地出让，极大的减少了地方公务人员在协议出让土地中的不法行为，从源头上保证了土地出让的廉政建设，同时健全了土地出让制度，增加了土地出让的透明度。同时竞争性的出让方法也更加的市场化，保证了土地应有的价格。虽然招拍挂的土地交易方式对后来房价的一路高升起到了不可忽略的推动作用，但这项政策对于土地出让的公平公开公正仍然起到了积极的作用。
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1.2 稳定发展阶段（2003 年至 2008 年）
2003 年至 2008 年我国的房地产业都处于一个发展稳定的阶段，虽然在其间价格波动也比较大，但在国家宏观调控之手的控制下，仍然在发展中前行，其最主要的原因就是在这个时期有着广泛的社会需求。我国的住宅类建筑物一般都只有二十至三十年的使用期限。19 世纪 70 年代的建筑到 20 世纪初已经达到了其使用寿命，城镇原住民迫切希望能够对住宅进行更新换代。即使住房并没有老化到报废的地步，为了更好的生活质量，大部分的城市居民在房地产业发展良好的情况下，也愿意购置新房，一方面改善居住条件，另一方面也算是财产投资。除此之外，城镇子女成年后与父母分居，也是房地产需求火爆的原因之一。除了城市原有住房的置换更新需求，新增的城镇人口对住房的需求也十分巨大。我国的城镇人口呈逐年上升趋势，2008 年数量已达到 6 亿人，比 2003 年多 8291 万人，这些新增的城镇人口，大部分是留城的大学毕业生（包括中专生）以及进城务工留下的农民工，这些人进城便需要住房。而高需求势必带动产业的蓬勃发展，房地产业的不断扩张，除了创造经济利益之外，也导致城市边缘土地的不断被利用，扩大了城市的范围，间接的促进了我国的城镇化发展①。由于巨大的住房需求，导致了房地产业的快速成长，由于住房商品市场严重供不应求，导致房价也有所上升。由于可预期的收益，一部分人也愿意购买房产用于出租，既收取租金，也可以获得房价升高的利益，所以相当一部分的投资需求也是促进房地产业在此阶段稳定发展的原因之一。由上分析可知，在此阶段里，虽然房地产业依然快速发展，房价也在一路上涨，但是由于正常的社会需求，房价也在人们可以接受的范围之内，因此，此阶段的房地产业是在市场的调控下自发配置资源，以达供需平衡。
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第二章 国内外的房地产泡沫
2.1 国外及其他地区的房地产泡沫
房地产业不仅关系着公众的日常生活，通常在一国经济内也占据重要地位，所以房地产业能否健康成长，对社会是否稳定，经济是否前进有着很大的影响。一旦房地产业出现严重泡沫，极易引起金融危机，引发社会动荡，对经济发展造成极为不利的影响。美国著名经济学家 Olivier. J. Blanchard 就认为，泡沫会加大持有资本的风险①。而更应该引起警惕的是泡沫落空的时候，更会给社会发展带来难以弥补的损失，历史上影响深远的房地产危机不在少数，它们带来的经验和教训值得我们认真学习。就词语本身的意思来讲，泡沫就是虚空的，表面看起来体积很大，但是很容易就消失的一种东西。经济学中老说泡沫，取的就是其华而不实的意思。在金融市场里，据说泡沫一词最早来源于 17 世纪初英国发生的南海泡沫事件②。日本著名经济学家野口悠纪雄认为，泡沫指的是资产价格中与实际经济无关的上涨部分。通常表现为资产价格的异常暴涨或暴跌③。我国著名经济学家茅于轼则认为，泡沫就是价格远高于均衡点④。由此可知，经济学中所提到的泡沫，具有这样的特征：在价格方面，价格远大于市场价值，并且在一段时间内上升较快，下跌时也非常迅速。在作用方面，由于价格的陡升，使人们可以预期能得获得一定的利益，从而吸引大量的投机者参与进来。商品的价值被忽略，买进卖出只是为赚钱。在价格下降的时候，往往也比较迅速，陡然跌到非常低，极易引发金融危机。
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2.2 中国的房地产泡沫及其特点
目前国内关于房地产业到底是否存在泡沫争论不休，泡沫存在论的主张者认为，我国目前的房地产业泡沫严重，实际房价远超合理价格，并且存在潜在的金融危机。无泡沫论者则认为，我国的房价尚有上升空间，房价也在百姓可接受范围之内。对于房地产业到底有没有泡沫的研究论著也有很多，评测房地产业泡沫程度的方法也有很多，经济学、统计学等学科也提出了自己的评测办法。本文作者采用指标法来分析我国的房地产业的泡沫程度，评测房地产泡沫存在的指标有很多①，本文从居民承受能力、房地产的收益、实际价格与理论价值三个方面选择了房价收入比、租售比、地价增长率/GDP 增长率三个指标做出实证分析，证明了我国目前的房地产业存在泡沫。然后根据我国房地产业发展的现状总结了我国房地产泡沫的特点。
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第三章 泡沫形成的原因及破灭的后果.....23
3.1 国内房地产业泡沫形成的原因.... 23
3.2 房地产泡沫破灭的后果...... 27
第四章 规范房地产业的法律建议........33
4.1 土地出让阶段....... 33
4.1.1 关于土地出让方式....... 33
4.1.2 改善地方对土地财政的依赖...... 33
4.1.3 在立法上对土地流转加以规范....... 36
4.2 开发阶段..... 37
4.2.1 加强对房地产开发企业的监管....... 37
4.2.2 加强金融机构对房地产业融资的监管..... 37
4.3 市场流通环节....... 39
4.4 总结........ 42
第四章 规范房地产业的法律建议
4.1 土地出让阶段
住房改革带动了土地改革，2002 年，国土资源部出台了新的土地出让规定，改变了过去一直实行的协议土地出让方式，改以公开的竞争手段取得国家土地使用权。对于这个政策，社会上褒贬不一。赞成的人认为，土地是国家的宝贵资源，以公开的方式出让，可以避免官员在出让过程中的腐败①，影响土地出让的公平性。同时把土地放到市场上，想得到人的必须打败其他的竞争者。这样一来，国家土地资源也会实现其真正的经济价值，有利于我国的市场自由化。公开出让土地，减少了幕后操作，增加了透明度。开发商出了大价钱买回去的土地，肯定会实现对其的最大化开发，对于土地资产的有效利用也有极大的好处。反对的人认为，实行土地拍卖制度后，地方政府为了可以得到更多的土地出让金，对于土地价格的上涨采默许态度，甚至有的地方还在间接的推动土地的高价格。另外，地价上涨，也导致房价上涨，因为房地产商在购买土地过程中多支付的成本，都会体现在房价上，因为开发商不能赔本经营。也就是说，土地出让金被转嫁到购房人身上，房价高的一部分原因在于地价高，因此房地产业之所以泡沫严重与地价高是不可分的。因此，规范土地出让程序，改变地方政府在土地出让过程中造成的负面影响，使房地产业在源头上有法可依，至关重要。
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结 语
对于我国房地产业的研究工作，前人已经做了很多，但是本次毕业论文的写作，作者还是订了这个题目，因为房地产业实在是太过重要。 它和民生息息相关，又支持着国民经济的发展，并且我国的房地产业现状，也确定令人堪忧。但是一人之力有限，对于全国性行业问题，犹如蚍蜉撼树。我们能做的，就是尽全力指出问题，然后寄期望着能够通过社会学者的呼声，引起国家和政府的重视，带领全民走出危机。在本文的写作过程中，存在着很大的不足。首先是数据的选择问题，在第二章关于房地产泡沫测评时，需要大量的数据计算。目前我国的官方数据统计网站只有国家统计局官网和地方政府官网。但是这些网站大都以平均数据为主，且数据公布有一定的滞后性。对于房地产业这样一个瞬息万变的行业，有些不太恰当。另外，既然已经确定房地产业为我国的支柱产业，那么对于这样的产业建立严密的监测系统，也有助于经济学家们更好的把握市场规律，借此，也再次呼吁以国家公权力机关建立服务行业的数据库。第二，对于本文提出的法律建议方面。法律不是灵丹妙药，能够立竿见影的起效果，并且，由于行业的牵连性，单一的实行某一项的变革，通常对整体行业难以造成太大的影响。在本文写作中，按照房地产业的经营流程分析了各个时期应进行的立法事项，立法可以有先后，但是所有环节应当全部具备。因为单一某项立法可能会被相关的社会活动规避。由于作者能力有限，水平有限，因此在此部分中，难免会有疏漏和不当之处，作者以谦卑的态度恳请各位读者提出批评指导，本人感激不尽。
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参考文献（略）