一、虚假租赁典型案例评析
（一） 虚假租赁典型案例简介
张岩、丁伟均系山东济南人，两人为商业上的伙伴关系。2010 年丁伟因扩展公司业务需要，向张岩借款 100 万元，并声称到期后连本带息一并还齐。2012 年借款到期后，丁伟称公司资金周转困难，现无力偿还。多次交流无果后，张岩将丁伟告上法庭，请求丁伟偿还人民币 100 万元及利息。济南市历下区人民法院审理判决丁伟限期偿还张岩 100 万元及其利息。丁伟在法律规定的上诉期限内没有提出上诉。由于判决生效后，丁伟并没有履行生效判决所确定的义务，张岩请求济南市历下区人民法院强制执行。执行法院决定对保全查封的丁伟名下的一套房产进行强制拍卖。被执行人丁伟向人民法院出具了一份与齐路签订的上述房产的租赁合同。合同内容为：齐路租赁丁伟名下的位于济南市历下区的一套房产，租金共计20 万元，租期为 10 年，齐路必须在签订合同时当场支付租金。丁伟称，他早在两年前就已经将房屋租给了齐路，齐路也在签订租赁合同时当场把 20 万元的租金交给了他。丁伟不能拿出相关证据，证明齐路给他过 20 万元的租金。丁伟辩称，他和齐路是朋友关系，该房产是他借齐路的钱买的，约定用该房屋的租金偿还借款。张岩虽怀疑此租赁合同虚假，但苦无证据，执行程序一度陷入僵局。
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（二） 虚假租赁典型案例启示
在看完以上两个案例后，我们不禁要问，是什么原因让丁伟在知道房屋被法院查封后制造虚假租赁合同，又是什么原因让被执行人赵某凭空制造一个虚假租赁合同。显然，他们都存在这样一种侥幸心理，通过签订一个虚假的租赁合同来规避法院的执行，以此来达到减少自己的财产损失的目的。我们不禁又要问，在法律面前，为什么他们会铤而走险，以身试法，心存侥幸呢？在回答这个问题之前，我们先来看看我国现行法律对租赁合同是怎么规定的。《合同法》第 229 条1对租赁物发生所有权变动的，对租赁合同有何影响作出了明文规定；《物权法》第 190条2对已出租的财产设定抵押时，抵押合同对租赁关系有何影响也作出了明确规定。可以看到，无论是《合同法》还是《物权法》，在规定租赁合同时均遵循了“买卖不破租赁”这一原则。这种对租赁合同原则性的规定的出发点是好的，是为了充分保障租赁权人的利益，但这种规定使得租赁权有了绝对的对抗效力，而我国现行法律无明确规定公示作为租赁权的对抗要件这个事实更是助长了虚假租赁案件的发生。《合同法》规定，合同的成立生效一般应具备四个要件3。虽然我国《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》都规定了城市房屋租赁的登记备案制度，但制定该制度主要是因为行政机关方便房屋管理的需要，并不是为了强调房屋租赁登记备案后的法律效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解释》第 4 条4规定了合同登记备案的效力。从这一条我们可以看出，登记备案并非合同成立生效要件，虽然可以约定登记为生效要件，但约定毕竟并非法律强制性规定，虚假租赁合同更不会约定此条件作为合同成立生效要件。由此，我们可以得出结论，从我国现行法律规定来看，登记备案既不是租赁合同的成立生效要件也不是产生对抗力的要件。只要租赁合同在形式上符合一般合同的四个要件，租赁合同就成立且生效，便可适用“买卖不破租赁”的原则，便可对抗任意第三人。因此，在法院执行案件过程中，被执行人只要想规避执行，就能轻而易举地与案外人倒签一个虚假租赁合同，从形式上看，该合同完全合法成立，自然就有对抗第三人的效力。
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二、国外规制虚假租赁案件的经验
（一） 大陆法系的公示方法
租赁权产生对抗力的时间是在第二次制定《德国民法典》的草案中。租赁权产生对抗力这一事实的出现是有其时代背景的。在当时的德国，在租赁关系中承租人处于绝对的劣势地位，出租人可以不经承租人的同意，在任何时候任意解除租赁合同或者转让租赁物，而按照当时德国实行的“买卖破租赁”的原则，承租人的承租权益无法得到充分保障，引发的结果便是居民居无定所，社会动荡不安。为了维护社会的稳定和保护承租人的权益，《德国民法典》第一次规定了“买卖不破租赁”原则，此后，其他大陆法系国家和地区也改“买卖破租赁”原则为“买卖不破租赁”原则。如今，该原则已成为大部分大陆法系国家和地区所采用的法律原则。上述案例中我们所讲到的为规避法院的执行而签订虚假租赁合同的现象，恰恰是利用了这一原则。同样是“买卖不破租赁”原则，为什么在我国出现了大量利用该原则签订虚假租赁合同的案件，而在其他国家和地区没有出现如此严重的情况呢？事实上，大部分国家在赋予租赁权对抗效力的同时，辅之以一定的公示制度，使之来约束承租人。因为，如果没有一定的公示措施，租赁物的继受人就不能知道租赁物上是否存在租赁关系，这会影响继受人是否愿意继受的决定，继受人在继受后也会因租赁关系的存在而不能完全按照自己的意思去支配租赁物。就如同黄立教授所说“多同时搭配一定的租赁权公示之措施”5，以此来防止租赁权产生绝对的对抗力。在采用哪种公示措施上，各个国家和地区由于特定的国情和时代背景而不尽相同，甚至在同一个国家和地区，在不同的发展阶段也会采取不同的公示措施。
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（二） 英美法系的公示方法
在英美法系国家，几乎所有的立法和判例都认为不动产租赁合同是具有对抗效力的，但同时也规定其必须有一定的公示措施。中世纪的英国已经有了公示制度的萌芽，他们对于不动产的转让采取占有交付的复杂仪式，后来颁布的《用益权法》规定契约可以转让产权，但这些仅仅是最初意义上的公示制度。直到 19 世纪 60 年代初，《土地登记法》问世以后，英国才具有了我们所说的现代意义上的公示制度。《土地登记法》第 27 条17以剩余租期 21 年为分界点，对“剩余租期在21 年以上”和“剩余租期在 21 年以下”两种情况分别采取不同的保护对策。这样的法律规定不是说剩余租期 21 年以下的租赁合同不需要登记制度来提供保护，只是因为在这种租赁合同中，我们认为承租人应该经常待在那里，想要购买土地的人能够轻而易举地发现承租人，所以才选择用优先利益来提供保护。18如今，在英美法系国家，不动产租赁合同的成立生效必须具备四个要件：承租人对不动产的占有权益；出租人对不动产的回收权利；承租人对租赁物的绝对占有和排他性的控制；双方当事人之间签订的租赁合同。其中，第三个要件是最能体现实质的要件。19可以看出，在英美法系国家，一般租赁权成立的公示措施是对租赁物的绝对占有和排他性的控制，这有些类似于大陆法系国家的交付使得租赁权成立的公示措施。
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二、国外规制虚假租赁案件的经验........8
（一）大陆法系的公示方法 ........8
（二）英美法系的公示方法 ........11
三、我国对虚假租赁规制的完善........12
（一）剔除“买卖不破租赁”的绝对性........12
1.明确登记作为产生对抗力的前提要件........12
2.比较阐释登记产生对抗力的必然性........14
（二）确立“买卖不破租赁”的权益平衡机制........15
1.债权人和承租人合理分配证明责任........15
2.构建对债权人的补偿制度 .........17
三、我国对虚假租赁规制的完善
（一） 剔除“买卖不破租赁”的绝对性
前面我们已经提到我国《合同法》第 229 条的规定和《物权法》第 190 条的规定，可以看出，现行民法秉承了“买卖不破租赁”的原则，旨在保障在租赁合同中处于劣势地位的承租人的权益。但社会经济发展到今天，签订租赁合同的目的多种多样，不动产资源种类繁多，数量更是难以计算，承租人很有可能在经济上不再处于劣势地位。20从法律是维护社会地位的公平正义的角度来看，直到今天，我们已无必要在法律上对承租人作出过分倾斜，而应该公平公正地对待承租人和其他利害关系人的利益。这就需要我们限制租赁权的绝对扩张力，制定一些适宜的公示制度来平衡各方利益。从现有的法律规定来看，租赁权已经具备了物权的特性，可以对抗租赁合同以外的任意第三人。依据《物权法》第 6 条物权公示的原则，订立不动产租赁合同，应当依法登记。从法律原则上看，“权利对于第三人之对抗效力与权利之公示作用应相伴而生，乃法律之基本原则”21。因此，租赁权益的顺利实现需要“买卖不破租赁”来保证，而社会的良好发展和第三人的权益则需要合适的租赁公示措施来保障，二者不可或缺。
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结 论
本文通过对两个典型虚假租赁合同案例的评析，全方位地阐释了法院执行案件过程中，案外人与被执行人恶意串通，伪造租赁合同，损害债权人合法利益的情形，并通过对两个典型案例的深入分析，启示我们思考我国法律规范和司法实践中存在的问题。我国的《合同法》秉承了古老的“买卖不破租赁”原则，但却没有制定防止租赁权绝对扩张的法律规定，引发的后果就是租赁权的绝对对抗力侵害债权人的合法权益。因此，本文建议我国《合同法》明确规定以登记作为租赁权的对抗要件，剔除“买卖不破租赁”的绝对性，并从正反两面阐释了作出如此规定的必然性。在我国司法实践中，由于将证明租赁合同真实性的证明责任分配给了债权人，导致掌握大量证据的案外人和被申请执行人逍遥法外，对债权人补偿制度的缺位更是加剧了这一情形的严重程度。因此，本文建议将证明租赁合同真实性的责任分配给案外人，并从法理角度和现实角度作出说明，与此同时，为了提高债权人调查搜集证据的积极性，本文试着构建对债权人的补偿制度，消除债权人的后顾之忧。综上所述，通过对虚假租赁合同理论的分析，本文将对两个典型案例进行性质的认定并提出个人的处理意见。
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参考文献（略）