第一章 引发物业服务纠纷的基础理论分析
一、 物业、物业服务及物业服务合同的涵义
“物业”这一源于英语的词，其基本含义是“财产、资产、拥有物、房地产”，主要是指土地和土地上的建筑物、构筑物、制备设施等形式存在的不动产。无论是国务院《物业管理条例》还是相关法律法规，均未对“物业”的概念予以界定，仅在《物业管理条例》第二条对“物业管理”一词进行定义，可以看出，“物业”是“房屋及配套的设施设备和相关场地”。我国在《房地产业基本术语标准》对“物业”的涵义有过定义：“物业就是指已经或正在使用中的建筑物及其基于建筑物上所附属的权益。[2]”《河南省物业管理条例》第三条认为：“物业是指已经投入使用中的建筑物及其附属的设施及场地。[3]”无论是“已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑”，还是“已建成投入使用的房屋建筑”，均未将“物业”的概念予以概括全面，如已完成建筑的主体结构，通过了综合验收取得预售许可，并已出售，但并未投入使用的房屋，难道能够否认这些建筑物是物业吗？所以，物业的涵义应包括：第一，物业必须是不动产；第二，物业必须具有独立性，即属于一定范围内独立存在与环境中的建筑物；第三，物业具有多样性，即物业可以存在于住宅、商户、工厂、医院、学校，农庄等多种环境中；第四，物业具有整体性，物业除固定的不动产之外，还包括不动产的附属设施、设备等。由此可知，物业是指已投入或可投入使用的不动产及附属固定设施、设备，在一定范围内的具有独立性、多样性、整体性的统称。
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二、 物业服务合同的性质
如何能够在物业服务纠纷发生时适用正确的法律规范，这是解决履行、解除、法律责任等物业服务合同相关问题的前提，这就需要分析合同的性质，而现阶段，对物业服务合同的性质分析观点各异，争议较大。概括起来主要有以下几种观点：观点一：委托合同说，即将物业服务合同理解为是委托合同，适用委托合同的法律规范。有学者认为：“首先，在客体方面，物业服务合同与委托合同均以提供劳务为合同内容，该说认为被委托人就是物业服务企业，而委托人则为业主，物业服务企业所为一切服务的权利都是源于业主的委托；[13]其次，物业服务合同与委托合同都是双务、诺成及不要式合同；再次，物业服务合同作为商事委托合同，以营利为目的，有偿为原则，民事委托以无偿为原则，有偿为例外，物业服务合同当然属于有偿的委托合同。”[14]
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第二章 外国关于物业服务纠纷的制度规范
一、 美国物业服务纠纷的制度规范
美国于 20 世纪 60 年代相继出台了《区分所有物业产权示范条例》及《统一区分所有物业产权法》（简称《物业产权法》），这二份法案的出台为物业行业的管理提供了相对全面的法律规范，第一份条例中主要规范了开发商的权利义务与责任，不仅对开发商实际工作中的权利与义务作出规范，开发商除了其本职建设工作要做好，还要在开发园区环境方面重点考虑等。但是单就《区分所有物业产权示范条例》来看，对于开发商的权利范围未加规范，导致开发商的权利滥用，侵害业主利益的案件时有发生。随着《物业产权法》的颁布，此种现象得以改善，即对开发商的权利予以限制，并在实践中发挥着重要的作用。[25]美国物业服务制度侧重于行政监管方面的规范，更加注重物业服务纠纷的事前预防。首先，行政主体负责物业形成初期的监管工作。由行政主管部门负责对开发商销售楼盘前的各种准备工作进行监管，开发建设单位要在销售楼盘前办理各种手续，并对小区物业草拟协议书，制定章程，组织建立小区的业主协会等。[26]其次，通过立法赋予业主自治组织依法行使自治的权利。对侵犯业主权利的事项予以规定。业主协会包括业主大会和管理委员会，行使决策权与执行权，并在法律上赋予其独立的法律地位，管委会成员享有民事责任保险，以便因管理决策造成的风险能够有财产保障，与开发建设单位或是物业管理企业的交涉能更加便捷，在园区建设之初，由于建设单位享有对园区的实际控制权，很容易为了扩大自身利益而滥用权利，很典型的例子，比如将小区物业的控制权移交给与自己相关的物业管理企业或是根本就不移交等等，为了更好的规范物业服务市场，就开发商控制权移交问题作出特别规定，分别就移交时间、文件、不移交的法律后果、业主的解除权以及物业费的收费办法予以规定。
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二、 日本物业服务纠纷的制度规范及借鉴
日本制订了一系列法律来规范物业服务纠纷，使之在减少业主与物业服务企业的矛盾纠纷方面更具有实际效果。现行的是《有关建筑物区分所有等之法律》，无论是对业主和物业服务企业的合法权益保护，还是对物业小区的保值增值方面都起着不可替代的作用。其中第七节就对违反义务者的措施，规定了对违反共同利益的停止侵害行为、使用禁止、区分所有权拍卖以及对占有人的交付等的请求权。日本物业服务纠纷处理依据主要有以下特点：第一，法律规定了区分所有人的团体对建筑物及其附属设施的管理，专设一节对管理人的选聘与解任进行了约定。成立由区分所有权人达到一定人数比例时成立管理组合法人，对外独立承担责任。物业纠纷发生时由管理组合法人以独立的诉讼主体地位参与诉讼，并对审判结果承担责任。第二，纠纷事前预防。设专门的中介组织实现对物业管理行业的规范与管理。这些中介组织不仅为日本政府减轻管理负担，对行业进行规范化的管理，而且为其协会成员提供就业信息及技能培训等内容，值得一提的是日本于 2000 年 12 月颁布了一项法律成立专门的物业管理中心，称为 “推进物业管理正规化中心”。[34]此中心工作为：一是就物业服务正规化的经验、技术以及方法的搜集、整理，并将资料提供给业主委员会；二是对物业服务企业的管理模式给予科学、人性及低成本的指导；三是处理业主投诉，并进行指导与建议；四是物业小区服务相关方面的调查研究；五是针对物业服务正规化的大力宣传。
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第三章 我国物业服务纠纷的现实分析..... 17
一、我国物业服务纠纷现状分析 .......17
二、我国物业服务纠纷的原因分析 .....17
三、我国物业服务纠纷的法律适用分析 ........23
第四章 完善我国物业服务制度的法律思考........ 28
一、确立物业服务合同的有名法律地位 ........28
二、明确物业服务各方主体的法律地位 ........29
三、规范物业服务合同的各项服务标准 ........30
（一）明确物业服务企业的权利、义务与责任......30
（二）公开各项服务收费明细......30
（三）制定电梯统一的收费标准....31
四、明确物业服务企业的责任认定 .....31
五、完善物业服务纠纷解决机制 .......32
六、借鉴国外经验加强行业监管力度 ..........33
第四章 完善我国物业服务制度的法律思考
一、 确立物业服务合同的有名法律地位
现阶段，无名合同所适用的法律规范在《合同法》第一百二十四条中予以规定，虽然区分有名合同与无名合同都不能影响物业服务合同作为一个新时代产物的存在，但是，当具备无名合同有名化的条件，并且更加适应现代生活的发展规律时，应当考虑将物业服务合同有名化。学界存在着一些确立有名合同的条件：首先，此类合同在一定范围内能被普遍、广泛的使用；其次，此类合同与已存在的有名合同在要件方面存在明显不同，独具特色；再次，有必要在合同法总则之外寻求能够将其合同的各方面特色加以规范的法律规定；最后，最终的表现形式即成为合同法分则一部分或是成为单行法规。[59]而之所以确立物业服务合同的有名化地位，是因为：第一，物业服务作为一项新兴产业，在人们的生活中已大量存在着，现代城市住宅小区已成为城市居民的主要栖息场所，业主的分散化、非专业化、有各自的工作岗位，没有足够的时间等特点，促成了业主支付价款来聘请专业化的物业管理公司，且这一现象越来越普遍，伴随着物业服务合同时代的到来。第二，从主体方面看，订约主体与实际守约主体不同，合同双方当事人是物业服务企业与业主，但实际代表业主签订合同的并非单个业主本身，而是业主委员会或者建设单位。从服务对象上看，住宅小区及其相关建筑物和附属设施均比较复杂。从合同内容上看，既包括对于人的管理，也包括对于物的管理，比较特殊。从订立程序和形式上看，物业服务合同须通过招投标或批准后协议的两种方式订立，且须为书面形式，合同订立程序复杂，形式特殊。这些均与传统的服务类型的合同存在重要区别。
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结论
研究物业服务纠纷相关法律问题，目的在于能够减少物业公司与业主之间的矛盾，这种矛盾已演化为一种普遍性的问题，导致在物业服务的初始，业主就反映出抵触情绪，无论哪类物业合同，都会让部分业主不满意，想要从根本上解决问题就要去分析产生此类问题的原因为何，从而引出分析物业服务合同的意义所在。本文探讨了国内外物业服务行业的一些现状，以及根据本人实践总结，从而提出以下几点看法：首先，为了适应现代社会快速发展的节奏，当无名合同具备有名条件时应当确立物业服务合同的有名地位。其次，业主大会与业主委员会的法律地位，在程序法中可作为其他组织参加诉讼，具有诉讼权利能力，但在实体法上不承认其民事主体地位。再次，物业服务合同纠纷解决机制在现阶段应当如何定位。调解前置成为简化诉讼程序的必经之路，小额速裁避免了简单案件缠讼负担。最后，行政监管应当考虑适当放权。政府将教育引导的权力下放到物业管理协会，由协会统一进行行业指导与管理，建立网上物业行业交流平台，严格规范注册标准，由政府相关部门执行奖惩规定。
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参考文献（略）