讨论房屋买卖纠葛中的法律问题由代写论文中心提供特别整理。更多代写法律论文下载请联络论文代写专区。近年来，随着我国房地产业的不时开展，由此而产生的房屋买卖纠葛也不时增加，房地产投诉占消费者投诉的比例不断居高不下。这类案件争论标的额普通较大，案代写法律论文情复杂多样，处置不当，就形成矛盾激化，影响社会稳定。鉴于篇幅所限，本文仅就房屋买卖纠葛中的几个常见法律问题作一粗浅讨论。
一、房屋承租人的优先购置权问题
（一）承租人优先购置权概述
所谓房屋承租人的优先购置权，是指在房屋租赁关系中，承租人依照法律规则所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于别人而购置的权益。
（二）承租人优先购置权的构成要件
1、承租人只能在同等条件下行使优先购置权。承租代写法律论文价格人行使优先购置权是依照等价有偿的准绳，在同等条件下购置出租人的租赁物，而不是以优于第三人的购置条件购置租赁物，在非与第三人同等条件下，承租人不享有优先购置权。
2、承租人与出租人之间必需存在合法有效的租赁合同。承租人行使优先购置权必需以合法有效的租赁合同为前提条件。假如租赁合同不成立、无效或因实行期限届满而终止，则承租人不享有优先购置权。
3、承租人普通只能对特定的标的物行使优先购置权。所谓“特定的标的物”，即是指承租人承租的租赁物。特殊状况代写法律硕士论文下，承租人的优先购置权也能够扩张及于其未承租的房屋、建筑物其他局部。
4、承租人须在一定的期限内行使优先购置权。这一期限首先应限定在租赁合同有效期内，优先购置权存续的时间条件以租赁期为准，租赁期满，承租人再无承租人的主体资历，承租人的优先购置权也随之消灭。
（三）房屋承租人优先均买权制度的完善
1、明白“合理期限”和通知方式
现行法律不但对合理期限规则不明白，而且出租人在出卖租赁物之前对承租人的代写毕业论文法律通知方式也未明白。倡议经过司法解释的方式加以明白和完善：出租人出卖租赁房屋的，应在出卖之前的30天内书面通知承租人，承租人享有以同等条件优先购置的权益，承租人在收到出租人书面通知之日起7日内不做出购置租赁房屋意义表示的，承租人丧失优先购置权。出租人损害承租人优先购置权的，承租人不但能够恳求法院确认出租人与第三人之间的合同无效，还能够恳求法院确认承租人依与第三人同等条件构成的合同成立。2、明白“同等条件”的内涵
第一，同等条件首先是指房屋买卖的价钱同等.只要把承租人行使优先购置权严厉界定在“同等价钱”的前提下，才干在保证承租人优先购置权的同时，维护房屋出租人的利益，表现我国法律维护市场经济的准绳。第二，“同等条件”中所言的价钱应当以承租人与其他买受人欲购置房屋所出最高价钱来肯定，只要以出租人与其他买受人所出的最高价钱来肯定，才干保证出租人的利益最大化。第三，“同等条件”中所言的价钱，应以一次性付款方式为规范，在一次付清款项的条件下，出卖人最大水平地防止了买卖风险，以最快速度完成买卖目的。
二、“一房二卖”的法律问题剖析
（一）“一房二卖”的法律界定
“一房二卖”是指出卖人在与先买受人签署房屋买卖合同后，在办理产权转移注销之前，又将房屋卖给第三人，并与第三人办理了房屋转移注销手续的行为。[1]假如一房二卖的行为都未办理房屋转移注销手续，由于债的对等性，能够由当事人选择与任何一方办理注销手续，完成产权转移，而对另一方给予赔偿，故不在本文讨论之列。
（二）“一房二卖”的特性
首先，从出卖方的客观上看，一房二卖时，出卖方关于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及实行而陷于给付不能，从而使先买受方遭到损伤的情形是明知的。
其次，从后买受方的客观上看，后买受方关于双重买卖存在两种情形：一是好心而为之，即不知有前买卖关系之存在而与出卖人施行了房屋买卖行为，并办理了产权转移注销手续；二是歹意而为之，即明知有前买卖关系存在，却与出卖方歹意串通乘先买受方未经注销而抢先注销。
第三，从能否实行房屋注销手续上看，先买受方因各种缘由并未办理房屋注销手续，然后买受方均办理了房屋注销手续。
第四，从买卖合同的要件上看，买卖双方当事人均具有完整民事行为才能，意义表示真实分歧，除出卖方与后买受方歹意串通外均不违背法律规则。
（三）“一房二卖”纠葛处理的法律完善
1、完善现行的产权注销制度
第一，树立统一的产权注销机关。由于我国长期以来实行由多个行政机关担任对不同的不动产停止管理，由此构成了多个注销机关担任注销的现象，弊端甚多。因而树立统一的注销制度首先就是要统一注销机关，并在此根底上树立统一的注销程序和制度。第二，树立本质检查制度。注销机关应对当事人提出申请的内容停止本质性检查，以肯定注销内容的真实性。当然，为此，法律上还应赋予注销机关一定的调查职权，假如注销机关有足够理由以为权属存在争议或者内容失实的，能够不予办理注销。
2、树立健全的预售注销制度
在我国，有关预告注销在顺位保证和破产维护方面的作用，并不明显。由于我们在抵押注销等方面采取的并不是顺位固定主义，而是依据注销的时间先后确立的次第先后主义。因而抵押权设定的时间次第比预先肯定顺位更为重要。这样预告注销在顺位保证方面的作用就不明显。至于在破产维护方面的作用，现行立法对此尚未规则，因而也难以表现这方面的作用。从理论来看，预告注销的主要功用还是在于经过商品房的预售注销维护买受人所享有的权益。
房地产对社会开展的作用大、重量重，关系到公民安居乐业、城市形象、投资环境和政治、社会调和稳定。因而，房屋买卖纠葛中所表现出的法律问题都应该惹起关注，期本文能起到些许抛砖引玉之用。
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