本文是一篇法律论文，本文通过搜集201份判决文书，对样本反映的因违反通知义务而引发的凶宅交易纠纷中司法实践现状进行归纳统计，发现司法裁判中主要存在以下几个问题。
第1章 凶宅交易中通知义务概述
1.1 凶宅的概念
1.1.1 凶宅的界定
凶宅，并非一个法律概念。“凶”这个字通常寓意着不吉利、不吉祥，与死亡、霉运等词语常伴随左右。对于一个传承千年文明的古国而言，文化传统与记忆传承弥足可贵，死亡的份量不止在于敬畏，有些地区的习俗中甚至存在独有祭祀的礼仪。对未知的疑惧也寄托于有染的物件上，比如房屋。对于凶宅的定义，古已有之。在我国唐代，便是常见之事，出现以住户身份划分而不利的类型房屋，专门对官员、旅客等，有书记，“长安凶宅较普及，无人敢居。”①除去魑魅魍魉之迷信不言，现代社会对凶宅之说同样颇具微词，学术界与实务界对此各有论述，学术界理论来自于司法实践情形，不外乎不脱离于亡者死因、死亡地点或者交易归属相关性为主②。更有甚者，把居住的主观心理感受与精神状态视为受影响之重要考量与判定因素③，即居住环境论调，虽具有不当扩大范围之嫌，但为司法实践裁量角度提供全新的视野。在司法实践中，以死亡为前提判定为必要前因，通常划分为：有观点说，“对凶宅之概念，以民众通常认知为准，即曾发生自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋，具体包括发生他杀、自杀以及意外事件等情形。尽量不宽泛拓展范围，以室内地点最佳。”④也有观点补充认为，“死者去世多日其遗体才被处理之事实，难免使人因心理压力施加精神压迫。”⑤印证自然死亡多日也可为凶宅的观点。还有补充以死亡时间长短为视凶宅的观点，其本质是探究居住者或关联方主观心理之感受。可见，法官裁量之标准差异性明显，对凶宅作出初步定义。
1.2 凶宅交易中通知义务的概念与法理基础
1.2.1 通知义务的概念
上文最后所述公众对凶宅忌讳普遍认知合理，涉及的交易中双方或多方的权利义务性质值得进一步讨论，其中最为关键的即是通知义务。 伴随市场经济的繁荣发展，交易方式更加复杂新颖，在交易利益至上驱使下的风险成本也空前提高。而通知义务贯穿交易过程的全程中，尤其在缔约和履行两个环节上。缔约环节的通知义务通常为先合同义务，即保障行为人缔约自由意思真意，以期达到合同缔约根本目的为要义，促成合同便是最表层的观象；履行环节的通知义务多为合同附随义务，即保障行为人合同履行约定利益之完整性，以适当对价给付对等标的①。交易中的告知义务，是指买卖交易的双方以各自合法交易目的为基础，给付予对方合理期待之可预见的履行利益，从而以换取自身目的的最终达成的过程中，一方当事人对合同相对人负有以书面、口头或是其他可证明的方式明确告知足以影响交易利益的重要信息的义务，从而以期纠正交易中的瑕疵，达到公平公正。
1.2.2 通知义务的法理基础
（1）交易之信息应对称说
我们生活在一个由市场经济主导且具有全球化趋势的世界，不论国与国之间、组织与组织之间还是公民个人之间，商事活动是每天都在发生的事情。在古典传统经济学中有提出完全信息理论，其要求对市场交易的需求做到全部的公开透明，以至个人都能追寻自身利益的最大化，可过于完美和理想化，因每个主体所拥有专业技能、资源优势与身份背景都是不同，而交易所追求各自的利益最大化本质并不会变，即个人私有化信息的盛行，使得一部分人可比他人拥有更多的筹码与优势②。久而久之，成为形成帕累托法则即二八定律的重要助力之一，逐渐变成一场弱肉强食的游戏，因为信息占优的交易强势方，将主导整个交易的利益分配权，其以单方优势标准与相对方进行缔约，所谓保护缔约真意的自由意志将荡然不存，实为弱者被支配的不当下场③。
第2章 我国凶宅交易中违反通知义务法律现状及裁判问题
2.1 我国凶宅交易中违反通知义务的相关法律规定
我国目前法规体系中并未规制对房地产交易中重要信息的告知情形的标准，且对重要交易信息内容的规定较为狭窄，如房屋结构、物理质量等，无法满足于凶宅交易纠纷的需要，但凶宅交易属于房屋买卖交易的一种，应符合交易中通知义务的法律规则适用的情形。因此相关司法实践定分止争的过程中，均以买卖交易的通知义务规定（民法典第五百零九条）为标准，对凶宅买卖纠纷的双方责任进行合理的划分，虽其本质原理是相通的，立法本意是相符的，但本着“具体问题具体分析”的马克思主义原理，凶宅纠纷裁判中仍出现不小的分歧。探讨之前，先对交易中违反通知义务相关适用规定进行基本的了解。
作为基础指导规则，民法典第五百零九条规定，“在诚实信用原则的指导下，合同的性质、目的或交易习惯决定履行通知等义务必要性。”充分表明为裁定违反通知义务与否留下大量的裁量空间性①。同时对于通知义务的违反，适用相关法律规定具有较大灵活性：针对责任承担救济方式的角度出发，在未约定通知义务而违反时，适用重大误解和欺诈救济方式的法条，如民法典第147条和第148条，在约定通知义务而违反时，适用违约救济方式的法条，如民法典第563条和第577条；针对交易过程多方民事主体角度出发，存在中介促进买卖交易达成的事实，民法典第962条就中介人应如实提供所有影响合同订立之重要事实，并对最方便、最有利、最有价值、最及时的订立情形不得掩饰沉默而不告知②，违反则承担责任进行规定；针对违反通知义务承担责任类型的规定，民法典第500条，即耳熟能详之缔约过失责任，其中第二款就提及与前文所述中介人居间通知义务相同之重要事实不予隐瞒规定而主张赔偿责任，第三款提及就存在违反诚实信用原则情形的均可主张赔偿责任，也有承担根本违约责任和瑕疵违约责任，如民法典第566条；针对违反通知义务各方责任的分配，如民法典第157条，强调应承担各方相应过错。可见在裁定违反通知义务时适用相关法律的自由裁量性。
2.2 凶宅交易中违反通知义务的裁判现状
2.2.1 裁判文书选取说明
笔者通过搜索凶宅相关的案例，可以发现凶宅交易纠纷中司法裁判争议于对凶宅交易中未知潜在价值贬损的源头扼杀性与预防性即通知义务的违反与否、因违反通知义务所带来的权益损失的责任承担，以及受损一方所主张的救济形式的合理适用性。以“凶宅”、“信息”以及“义务”等词汇，以全文作为搜索渠道，各从“中国裁判文书网”①和“北大法宝”②上所搜得329份和360份，可为本文研究方向。经过精心筛选，得到以下判决：首先，需比较一审、二审和再审的部分观点与判决，对案例涉及的几份判决均予以保留；其次，对仅在案例中出现无关的字眼或者有提及论述凶宅但不作为论文争议之处的案例予以删除；再次，对不同当事人分别出具的文书，但论述为相同事实的，仅采用其中一份；最后，两者搜索网站重复的案例文书，保留其中一份。可得到符合研究方向案例文书共201份。
2.2.2 裁判情形总体分析
本文的研究以搜集案例中的具体裁判观点和裁判规则为主，研究重点在于对凶宅交易中违反通知义务的问题提出相应对策。样本先从整体上分析凶宅交易中违反通知义务司法裁判的现状以及存在问题的成因。对搜索的201份判决进行文书数量的归纳总结，可得如下表所示：
第3章 完善凶宅交易中违反通知义务的对策 ............................... 21
3.1 完善通知义务的认定标准 ····································· 21
3.1.1 增加凶宅交易中重要事实的认定要素 ·································· 21
3.1.2 认定重要事实应当以风险显著性作为中心 ···························· 23
结语与展望 .............. 31
第3章 完善凶宅交易中违反通知义务的对策
3.1 完善通知义务的认定标准
纵观民法典中有关应履行的通知义务内容，包括影响合同之重要事实描述的部分。其中买卖合同强调“无约定情况下，标的物的质量应符合国家或行业标准这一概念”，而作为其中特别归类的房屋买卖交易和司法拍卖的规定，全部局限于房屋标的本身质量和权属情况，对凶宅事宜等外在影响标的的重要事实完全忽视。而居间合同中对重要事实同样未多作说明。基于立法宗旨和目的，对凶宅事宜等外在影响交易标的或内容的情形是予以重视的，根据前文所述，完善重要事实内容的认定标准非常必要，从而正确履行通知义务，便于法官司法判决。
3.1.1 增加凶宅交易中重要事实的认定要素
明确规定的重要事实作为交易缔约过程中不可或缺的核心部分，也是履行通知义务的重要构成要件。但通知义务中重要事实因凶宅事由情况的出现，而变得不再确定，若经法院合理解释可取得新的确定性，即不确定法律概念内涵与外延的合理体现。与法律明确要求人的行为以特定方式作出的规范完全不同①，凶宅交易中重要事实的告知情况显示出极大的灵活性。针对此情况下通知义务中重要事实的履行，借鉴我国有学者基于德国学者布雷登巴赫的观点对动态说明义务体系要素构成作出新的诠释即信息重要性、期待合理性与披露可能性②，予以动态规范不确定的重要事实。因此，笔者结合案例中司法裁判的实际情况，将凶宅交易中重要事实的认定要素可划分为：风险显著性、侵害非持续性与利益可抉择性。以便于法院裁判中对于重要事实进行判断。
结语与展望
对201份判决文书的分析结果表明，对于凶宅交易纠纷中违反通知义务的纠纷裁定，法院实践中主要出现以下的问题。首先，对于凶宅交易中的凶事事实是否属于重要信息的认定标准不明，以致法院裁判过程中，将各种判定因素作为衡量是否属于重要信息的认定标准，适用混乱，法官自由裁量空间较大，导致同样因素衡量时“同案不同判”的现象产生；其次，法院基于分配正义出发，在未约定明确条款规定通知义务时，为实现定分止争的法治目的，裁定将未予以告知凶事事宜视为违反通知义务的同时，以不同的裁判理由，采取三种裁判方式予以达到实质法治效果，分别为裁判适用欺诈方式撤销合同、裁定适用重大误解方式撤销合同以及裁定违反基本原则而模糊适用具体救济规则予以撤销合同，但存在说理具有不合严谨性，忽视于裁判观点的准确性，也存在裁判时未厘清救济方式的适用可行性与优先性的情形；最后，大多法院裁定违反通知义务而适用重大误解和欺诈救济方式时，未分清违反通知义务不同情形下各方承担责任的份额，存在各方责任担责不合理性，或划分各方责任份额缺乏相应说理性。
法院裁定的不可预见性或不适性，必然导致程序正义的不公，有损法律的权威与司法的公信力。针对法院裁定出现的问题，结合学术前沿理论以及司法裁判经验提出解决对策：第一，引入学理上提出的说明义务体系三要素即信息重要性、期待合理性和披露可能性，结合裁判实际情况，论述凶宅交易中出现重要事实属于履行通知义务的情形应当满足风险显著性、侵害非持续性和利益可抉择性。同时根据信息需求的强、中和弱三级划分，应当以风险显著性作为中心。第二，明确裁定违反通知义务时的救济方式仅以原则作为裁判思路的指导地位，不得模糊具体救济方式的适用，同时结合适用救济方式的构成要件，明确积极作为型欺诈和消极不作为型欺诈的论述合理性，当裁判时无法合理论述消极不作为型欺诈时，应支持以重大误解救济方式。第三，明确裁判予以适用重大误解救济方式时出卖方知情而未予告知重要凶事事宜时，其承担的责任应大于不知情而未予告知时的责任，买受方应当反之，且在裁判适用欺诈救济方式并以按份责任分配多方责任时，引入风险对等原则，着眼获取报酬利益的数额对交易影响程度的深浅即其与应承担赔偿责任的关系，设置参照比例标准，从而厘清不同情形下违反通知义务的各方责任承担情形。
参考文献（略）