房地产商场比拟评价法的深入研究

  

第一章绪论
      研究背景及意义我国是一个发展中国家，随着近些年来国民经济的高速发展，房毕业论文范文地产业亦呈现出了蓬勃发展、繁荣兴盛的态势。全国的房地产开发投资额已于2003年突破了1万亿元。目前，房地产业已经发展成为了我国国民经济发展的支柱产业。而在我国房地产业发展的大潮中，诞生了一门以房地产价值评估为作业对象的行业—房地产估价业。房地产估价有着非常广泛的用途，无论是房地产的买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、遗产继承、纠纷处理，还是企业的合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改造、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资，以及房地产的投资决策、管理和会计成本分析等，都离不开对房地产的价值评估Ill0随着房地产开发量的大量增加和日后开发市场的逐渐成熟，我国毕业论文格式范文对房地产的需求的解决也将必然从开发的模式向交易的模式转变，而房地产的交易必然要涉及对其本身价值的评估。
      并且由于房地产的价值量一般比较巨大，价值评估的结果对交易的双方都有着比较重要的影响。因此，房地产估价业可以说是一门比较重要且具有广阔发展前景的行业f2-}l0对于我国，房地产估价业还属于一个新兴行业，到目前为止也才历经了十几年的发展历程。由于发展历史较短，因此无论是在具体估价技术方法方面，还是在制度、政策、法律法规方面，我国的房地产估价业都还很不够完善，存在着评估方法落后，行业制度不健全，管理混乱，诚信机制缺乏等诸多问题[[5.6]0房地产估价是一门被称为科学性与艺术性相结合毕业论文致谢范文的学问。估价人员需要模拟市场参与者的思维和行为，认识市场形成价格的机制和过程，在充分调查、了解房地产市场行情的基础上通过科学的测算和判定活动，将客观存在的房地产价值揭示出来。但是由于估价方法的局限性及房地产类型的多样性，使得在揭示其价格的同时还必须在较大程度上依赖估价师的经验，这样就造成了房地产估价的主观性较强、准确性不够、科学性不足等众多缺点。市场比较法、成本法、收益法是房地产估价的三大基本方法。成本法是从供给方角度，收益法是从需求者角度，市场比较法则是从供需双方均衡的角度来对房地产的价值进行评估。并且由于市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，它最能体现市场经济的规律，所以也最具有说服力，最能得到房地产估价师的青睐，因此，其实际应用也最为广泛。本文本着提高房地产估价准确性、科学性、客观性和实用性的原则，选取市场比较法作为研究对象并对其做了一些探索性的研究。
本科毕业论文范文       希望本文能够对房地产估价从艺术性向科学性的转变，提高房地产估价业的水平，促进我国房地产估价业的健康发展做出一定的贡献。.2国内外房地产估价概述2.1国外房地产估价概述房地产估价，全称房地产价格评估。是以房地产为对象，对其客观合理价格的估计、推测或判断。现代房地产估价起源于英国。英国将为承包商服务的技术人员统称为工程师，为业主服务的技术人员统称为测量师。英国的测量师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和监理工程师。英国的测量师俱乐部成立于1792年。受英国影响，其他国家如新西兰、前西德、美国、日本和韩国等也分别于1910年、1932年、1935年、1963年和1972年开始建立自己的房地产估价制度。
        英国于1884年就已出版了房地产估价的专著，详细论述了收益法，在其后的近百年间，该方法几乎没有变动，为以后各代估价师所沿用。20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现了空前的繁荣，房地产估价研究也得到了极大的发展。其代表著作有:费希尔(IrvingFisher)于1923年发表的《房地产原理》;巴比科克于1924年(FrederickM.Bobcock)发表的《房地产估价》以及埃利和穆尔豪斯(RichardT.ElyandMoorehouse)于1925年发表的《土地经济学基础))，这一时期奠定了土地价值论基础;1927年摩茨科(Arthur.Mertzke)发表了在房地产评估界具有划时代意义的论著《房地产估价过程》，成为了房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础;而后，海德(K.LeeHyder)、阿特金森(HarryGrantAtkinson)和舒姆茨(GeorgeL.Schmutz)分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在1941年出版的《估价过程》一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收录在首次发表的《房地产估价》(1951年)一书中，成为了西方房地产界最具权威性的房地产估价。