国内房地产金融风险难题研讨

  

第一章绪论
      (一)、研究目的“房地产是资本的游戏”。1998年7月国务院颁布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着中国住房制度真正进入了停止住房实物分配，实行住房分配货币化的阶段，中国房地产业的市场化进程取得了一次实质性的进步，房地产业的快速发展促进了房地产融资体制的发育和成长，这为我国的房地产信贷业务扩张提供了制度基础，经过近十年的毕业论文代做发展，房地产金融已经成为房地产业极其重要的组成部分。目前我国已经形成了以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。房地产业发展的决定因素是土地和资金。随着城市国有土地出让制度从原来的划拨和协议出让向招拍挂出让方式的转变，土地市场的透明度大大增加，开发企业之间原来通过不正当手段圈地的竞争模式也正在日益减少，资本运营正在成为企业成败的关键。近年来，国内尤其是部分重点城市房地代写毕业论文产业飞速发展，固定资产投资增幅迅猛，房价居高不下，商业银行房地产相关贷款额度持续增长，各种问题不断涌现，房地产金融风险也在不断积累过程中，房地产金融风险对整体金融风险的表征意义和预警作用越发突出，加上我国商业银行原有的金融风险本来已经积聚到相当程度。因此，中央政府吸取上世纪90年代东南亚金融危机的教训，及时出台了一系列的宏观调控政策来改变这种局面，预防房地产泡沫破裂给国民经济带来的巨大灾难。但是从目前的情况看，宏观调控力度的不断加强显现的效果却不尽人意，中国人民银行发布的2006年第四季度货币政策执行报写本科毕业论文告数据反映出宏观调控还有许多问题没有解决。因此，房地产金融机构应该如何规避和房地产相关的金融风险己经是迫在眉睫的问题，这不但关系着开发企业和普通住房消费者的贴身利益，更关乎整个国民经济发展和国家政治稳定。
      本文借鉴了己有的房地产金融风险理论研究的相关内容，摒弃了以前单纯立足于金融理论研究层面的不足，将我国房地产宏观政策、法律制度、市场运行等方面的理论尽可能涉及，一方面可以使金融理论研究进一步深入，更重要写毕业论文多少钱的是可以使其他领域的理论研究可以更好的融合和相互促进。(二)、研究现状概述1.国外研究现状(1)房地产周期波动研究从1929年到1933年爆发的世界性经济大危机引发人们对于经济周期开始予以重视和研究，与此同时，房地产建筑业周期作为经济周期的一个重要组成部分也成为经济学者研究的对象。进入20世纪80年代以后，房地产周期波动的研究也开始从经济周期研究的从属部分发展成为一个独立的领域。国外有关房地产周期波动的解释和研究主要有巴拉斯和弗格森(Barras&Ferguson,1985)，格雷纳第尔(Grenadier,1995);爱德斯坦和保罗(Edelstein&Paul,1999)和波特兰(Bertrand,1996)等，他们分别从房地产周期波动的基本经济条件、预期和国际传导机制三个方面进行研究。戴维斯(Davis,1993)则认为，建筑开发贷款是银行贷款中最“顺周期”和最容易波动的部分。
       (2)房地产融资风险理论研究该理论研究作为现代金融理论的一个重要组成部分，主要的研究对象是房地产融资系统的不稳定以及系统风险产生的根源。主要有以下的代表性研究:明斯基(Minsky,1982)提出金融不稳定假说，认为私人信用创造机构特别是商业银行和其他贷款人的内在特性使其经历周期性的危机和破产浪潮，金融中介的困难被传递到经济的各个组成部分，产生宏观经济的动荡和危机;而货币主义的代表弗里德曼(Friedman,1963)认为金融动荡的基础在于货币政策，正是货币政策的失误引发了金融风险的积累，并最终演变为剧烈的体系灾难，施瓦茨认为在货币政策紧缩期，企业和金融机构已经使金融运行的各个环节之间的矛盾加剧，货币供需出现较大缺口，影响金融机构安全性的因素增强，社会经济运行的链条断裂，金融风险增加;阿克罗夫(Akerlof,1970)则认为信息的不对称会导致逆向选择和道德风险、委托代理问题等，是金融风险产生和积累的根源所在，包括房地产金融机构和存款者、贷款者、市场监管者之间都存在信息不对称;信贷周期理论认为金融系统内部竞争最终会导致不良的银行行为，在大部分情况下，房地产市场一直是信贷周期影响经济的主要渠道，因为危机往往发生于对经济中某一部门利润的过高期望，从而激发对资金的过度需求;行为金融学的观点是房地产金融市场主体的非理性行为导致了房地产融资的系统风险，因为冒险带来的可观收益和决策失误招致的损失相比有着巨大的吸引力，这种盈亏不对称使房地产金融业自我约束有限，而愿意做出一些高风险、高收益的融资决策，甚至不惜从事不正当或违规交易，从而导致风险产生。