－以上海为例
摘要：随着我国经济的高速发展，全国各地出现了房地产热潮。但纵观我国的房地产企业，其平均资产负债率在75%以上，有的甚至高达90%，此外，受国家宏观政策的影响，我国房地产企业的财务风险进一步加大。本文以上海为例，通过分析上海房地产企业财务风险的表现形式，提出如何防范上海房地产企业财务风险的具体措施，以期降低我国房地产企业的财务风险。
关键词：房地产企业，财务，风险
1 引言
随着我国经济的高速发展，我国房地产行业也迅速发展。作为一个资金密集型行业，房地产企业需要投入大量的资金，而且其存货周转期、房款回收期较长以及变现能力差的特点决定了房地产企业必定存在一定的财务风险。目前，中国人民银行的房贷政策也要求购房首付与房贷利率必须保证在一定的水平，而自2007年以来的国际金融危机以及国家的宏观调控政策更是加大了我国房地产企业的财务风险。因此，对我国房地产企业的财务风险进行深入的研究，采取有效措施控制房地产企业的财务风险已经成为当务之急。本文即以上海为例，通过分析上海房地产企业财务风险的表现形式，提出如何防范上海房地产企业财务风险的具体措施，以期降低我国房地产企业的财务风险。
2 房地产企业财务风险的表现形式
（1）无力偿还到期债务。房地产企业虽然要求有一定的资本金，但对上海的大部分房地产企业来说，他们在初期主要依靠外部借贷资金，自有资本比例相当低。如果这些上海的房地产企业不能按期收回投资并取得一定的收益，必将面临无力偿还到期债务的风险，其结果不仅导致公司资金紧张，也会影响到公司的信誉，甚至可能因不能支付到期债务而致使公司倒闭。
调查显示，目前我国房地产企业的平均资产负债率高达75%以上，而上海房地产企业的平均资产负债率超过了80%，远高于国际上60%的警戒线。对上海的房地产企业来说，主要表现为筹资结构不合理，资金成本高。在房地产行业高回报利益观念的驱使下，上海的很多房地产企业不管是否能偿还到期债务，不加考虑的进行各种筹融资活动，资本成本居高不下，这使上海的很多房地产企业埋下了无法支付到期债务的财务风险。
（2）利率变动。房地产企业在经营期间，由于通货膨胀等因素的影响，贷款利率会增长，利率的增长必然导致公司资金成本的上升，从而减少了预期收益。在某种意义上，利率变动是上海的房地产企业最难以预计的风险，也是最难以防范的风险。
（3）再筹资风险。在市场经济条件下，筹资活动是一个企业生产经营活动的一部分。通常，企业的筹资渠道有两类：一是所有者投资，如税后利润分配后的再投资、增资扩股等等；二是借入外部资金。如果房地产企业资产负债率过高，则债务人的偿债能力较低，债权人收回贷款的保证程度也较低，这必将加大企业筹措资金的难度。目前，尽管作为中国的经济和金融中心，但上海的房地产资本市场并不发达，上海的房地产企业仍然主要依赖商业银行筹集资金。随着国家存款准备金率的提高，各商业银行的资金运营能力面临挑战。在当前的形势下，各商业银行更是把房地产行业作为重点控制放贷领域，进一步加大了上海的房地产企业的再筹资难度。
3 如何防范房地产企业的财务风险
（1）建立多元化的融资渠道。上海的房地产企业应充分挖掘自身潜力，采取多元化融资策略，改变单纯的依赖商业银行贷款的局面，向多元化的融资渠道转变。比如上海的房地产企业可以进行股权融资、设立房地产投资基金、发行企业债券等等，这样不仅不会提高资产负债率，而且降低了融资成本，节省了财务费用，优化了资产结构。通过多元化的融资渠道，不仅可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在自身承受的范围之内，这将有利于上海房地产企业的长远发展。
（2）优化资本结构，降低筹资风险。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，提高企业的经济效益，但这并不意味负债的比例越高越好。随着负债比例的上升， 企业的债务风险也会逐渐增加。企业有贷款就会有利息支出，就会有财务风险。在不同的资本结构下，财务风险是不同的。对上海的房地产企业来说，它们可以利用自身的良好信用以及土地使用权进行抵押，从而取得银行贷款，从而增加运营资金，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆作用降低财务风险带来的不利影响；另一方面上海的房地产企业应把债务风险控制在一定的范围内。合理安排自有资本和债务资本的比例，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。
（3）加强房地产投资项目的管理，控制房地产投资风险。上海的房地产企业应合理预测投资效益，加强房地产投资方案的可行性研究。在房地产项目的运作过程中，可行性研究是房地产投资项目最关键的一步，同时它也拥有最大的不确定性。因此，在可行性研究阶段，正确的分析、评估投资风险对房地产投资项目的成功至关重要。其次，上海的房地产企业应运用投资组合理论，合理进行投资。不同类型的房地产风险不一样，获利能力也不一样，为了降低房地产投资的风险，保证获得预期的投资收益，最理想的方法就是进行房地产组合投资。如在投资住宅的同时兼顾写字楼、商铺等不同类型的房屋，利用不同类型的房地产，实现功能的互相补充，提高房地产企业总体抵御风险的能力和获利能力。第三，展开财务分析。上海的房地产企业在投资前、投资过程中应定期进行财务分析，一方面判断房地产投资项目是否可行；另一方面通过财务分析评价其偿债能力、资产管理情况、整体财务状况等等。及时合理的进行财务分析，有助于房地产企业及时发现潜在的风险并采取措施规避风险。
参考文献
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