代写毕业论文-中小房地产企业如何通过合作做大做强
摘要：文章阐述了中小房地产企业存在的共性问题，指出目前中小房地产企业进行合作的必要性，并提出了中小房地产企业进行合作需要注意的几个环节。只有通过合作，才能使中小房地产企业实现优势资源互补，突破自身极限，实现超常规发展，做大做强。
关键词：中小房地产企业，合作，内部机制，资源，并购
1 前言
我国的房地产业在我国的成长历史不过二十几年，这其中中小房地产企业对于我国房地产行业最初的发展、城市建设和改善居民居住条件等方面都做出过重要的贡献。但是随着市场竞争的加剧和房地产业本身的发展，行业集中度加大，中小房地产企业的生存空间正面临着巨大的挑战。特别是近年来，国家对于包括房地产业在内的固定资产投资领域政策的宏观调控，对于中小房地产业的发展更提出了严峻的考验。那么我国的中小房地产企业如何面对这样的政策影响、如何制定适合自己的战略发展方案就成了当务之急。
笔者认为，我国的中小房地产企业在面临国家宏观调控和大型开发企业参与竞争的局面下，不能采取退缩和回避的态度，应当通过合作联合的方式做大做强。这对于形成房地产市场价格的竞争体系、丰富房地产开发种类以及打破寡头垄断等方面都具有积极的作用。本文将通过分析当前中小房地产企业面临的共性问题，提出为什么中小房地产企业通过合作做大做强的战略意义，并指出中小房地产企业在合作中需要注意的几个环节。这对于中小房地产企业的生存发展问题具有重要的现实意义和可实施性，对于中小房地产企业应对房地产市场的变化具有较高的现实指导价值。
2 我国中小房地产企业面临的共性问题
（1）内部机制问题。中小房地产企业的成立背景主要有以下几类：一是由最初的国家出资组建的国有公司，它们所创造出的绝大多数利润贡献给了国家，自己自留部分很少，注定了其发展规模受到限制。二是由社会资金合资组建的房地产公司。它们中间有国有资金、企业资金、外资以及事业单位的资金。这类企业往往以项目合作为基础，资金结算在项目完成后即终结，所以这类企业发展亦受限制。三是直接由个人出资组建的房地产公司。有从事其它行业具有了资金积累，渴望房地产“高利润”而转行的;有利用自身社会关系“优势”而跨入这个行业的。
之所以说内部机制是我国中小房地产企业的共性问题，就是因为由中小房地产国有企业机构设置大而全，不具备专业化水平；人员观念落后，不能适应房地产市场变化、专业技术革新的要求；公司管理决策水平低，决策者或决策层以经验主义代替科学民主的决策，忽视甚至藐视经济学、市场学的科学规律而一味强调经验；激励约束机制不健全，既不具有良好的条件和环境留住人才，又未建立有效的防范机制来防范职务犯罪和腐败。
而非国有企业无论是家族企业还是有限责任公司，在决策机制和内部管理上与国有企业不同，但它们大多在内部机制上依然存在问题：决策机制不健全、随意性很大；人力资源管理粗放、只强调用人，而忽略对人才的挖掘与培养，这也是中小企业内部体制的先天不足，过分强调人才的使用价值而忽略了他们的价值。所以笔者认为无论所有制形式如何，它们都存在内部机制问题，是具有共性的。
（2）资源问题。房地产领域，通常把资金、土地、人才称为它的“三大资源”。但大多数中小房地产企业拥有的自由资金或流动资金明显不足。而根据各商业银行的规定，对于房地产行业的开发贷款将受到严格审查和限制。原来意义上的信用担保贷款几乎不可能，取而代之的则是抵押贷款。没有相当足额的抵押物和银行对开发项目的可行性评估，开发企业是在银行那里无法取得贷款的。这也成为中小房地产企业发展和生存的瓶颈。
土地作为房地产开发的重要原材料占有非同寻常的地位。根据房地产开发的成本估算公式可以揭示：土地成本占有40%、土建成本占有30%、各种税费和开发商利润分别占有20%和10%。由于土地具有不可再生的特殊性，国家对开发用地的指标限制是严格和谨慎的。土地使用权的有偿出让和出让年限的规定使土地作为商品房的上游产品变成价值连成和奇货可居。土地本身的增殖成为房地产利润的重要来源。因此笔者认为拥有土地资源变相成为拥有预期利润，对土地资源的争夺行为本身就是一种寻求赢利的过程。中小房地产企业资金欠缺，对土地资源的竟争则处于劣势。
中小房地产企业内部缺乏人才，更缺乏的是吸引、稳定人才和发挥人才价值的机制与环境。中小房地产企业的用人制度很多是实用主义。有的企业是根据项目招聘人员，有的企业是临时抽调人员、拆东补西，有的企业没能发挥人才的专长，而有的企业则错用人员造成职务腐败。归纳起来是中小房地产企业在用人上急功近利，没有用长远的眼光去规划和制定一套适用于自己的用人制度，建立防范职务犯罪的规章体系。因此中小房地产企业的人才流动性很大，造成它们人力资源的不稳定性，从而影响其综合实力和竞争能力。
（3）中小房地产企业市场应变能力差，大多不具有核心竞争力。房地产在我国的发展从真正意义上来说只有短短20年。商品房从最初意义上的满足基本居住需求到现在已经发展到人们对其居住环境、品质、格调乃至生活方式的追求。所以房地产市场的变化是翻天覆地的。20年来，房地产开发从经营理念到建筑设计，从施工工艺到营销模式，从卖方市场到买方市场，从开发策划到物业管理，每一个环节都在革新、在进步、在变化。中小房地产企业总是被动的去适应，接受这些变化。很多创新，中小房地产企业都是经历了从排斥到消化到接受的过程。对于市场的这些变化，中小房地产企业也是以模仿为主，很少有属于自己的特色与创新，没有核心竞争力。它们从建筑符号到风格，从营销口号到LOOG设计，都一律模仿。虽然拿来主义成本很低，但面对瞬息万变的市场变化，有时则显得手忙脚乱，无法适应。这种能力的低下更使得中小房地产企业在新一轮市场竞争中处于劣势。
3 中小房地产企业进行合作的必要性
（1）中小房地产企业经营的内在要求。房地产企业投资、 经营管理不同于其他的产业，其对资源依赖性强，具有资金密集型、管理技术密集型、人才密集型等特点。房地产项目运作涉及面较广，往往涉及土地储备、资金运作、建筑设计、金融、法律、建筑施工、市场营销策划、物业管理等多个方面，任何一个方面的疏忽和缺陷都可能导致开发项目的失败。大部分企业，尤其中小企业往往会受到自身资源或核心能力不足的限制，不能单独运作或者单独运作的风险会很大。由于房地产企业这些特点， 如果采取战略合作，优势互补，资源共享，将降低项目运作的风险，容易取得运作项目的成功，并且通过战略合作能学习合作伙伴的核心能力和提高项目运作的经验，加快自身的积累。
（2）外部环境变化的要求。近年来，在房地产业快速发展的同时，其所处的环境有了较大的变革，如国家宏观政策频出， 外资企业纷纷登陆中国，消费者的需求日益成熟和理性等等。面临外部环境的如此大的变化，处于竞争弱势地位的中小房地产企业需要重新审视外部环境的变化，尤其要认识到目前的环境下，单靠自身的积累已无法取得快速发展和维持竞争优势，其中通过合作做大做强是中小房地产企业比较理想的选择。
（3）中小房地产企业进行合作是最适合中小房地产企业的发展方式。由于房地产企业的专长和技术需要很长的时问和较高的投入，依靠内部扩展是一条成本高、周期长的道路。随着知识经济的到来，信息技术的日新月异，外部环境复杂多变，房地产企业要快速发展，尤其是中小房地产企业，就需要借助“外力”， 加快发展。
企业发展借助“外力”的方式一般有并购和战略合作。企业通过并购能快速扩大规模，增强实力，但并购也存在一些风险：一是并购需要大量的资金，可能会遇到财务风险；二是并购过程中，由于信息不对称，难于客观的评价被并购的企业，会出现目标企业选错的风险；三是并购后整合难度较大，如并购后营运中可能会出现内耗、原有员工安置处理及潜在的风险暴露，可能会有反收购的影响等等。对于中小房地产企业因拥有的资源有限， 在市场竞争处于“弱势”的地位，往往成为被并购的对象。
相比较内部扩展和并购，战略合作不仅能够给企业带来“双赢”， 而且成本较低，见效较快，其突出特点有：
① 能保证独立地位，保护中小企业利益。战略合作伙伴间的地位是平等的， 各企业能保留各自的独立经营管理，这样对处于“弱势”的中小房地产企业不会构成失去独立性的威胁。
② 结构松散，可操作性强。结构松散，能使中小房地产企业根据自身发展目标，随时随地加入或退出合作，能有效的保证企业自身战略目标的实现。
③ 形式灵活多样。战略合作的途径和方式很多，可以有研发合作、生产合作、营销合作、股权合作、项目融资创新等。具体来说，一是企业间联合拿地和项目联合开发，可以突破资金、技术实力不足的约束，同时减少经营风险。二是品牌合作。 房地产是一个由设计、施工、监理、设备材料、物业管理等机构和企业共同打造的产业体系链，涉及非常广泛的战略合作。中小房地产企业可以在开发过程中与专业设计、建筑、营销、金融等品牌机构进行战略合作，借助外力实现快速发展。因此，战略合作是当前中小房地产企业实现优势资源互补， 突破资金瓶颈，提高自身核心竞争力，做大做强，超越常规发展的首选方式。
代写毕业论文-4 中小房地产企业在合作中的注意环节
（1）中小房地产企业必须认真专业的分析自身、同行和市场各方的情况，把握各方的优势和劣势，明确合作的目的，搞清自身、合作方以及相关市场各方的需求，做到知己知彼。
（2）在对各方分析的基础上选准合作者，尤其注意选择的合作者并非实力越强越好，而是要在企业文化。运作风格上与自身相容，能够实现资源和优势的互补，达到双方匹配。
（3）合作前制定专业严格的合作规则和运作规范，将其其纳入合作合同的内容，以免出现不必要的纠纷。
（4）是根据各方的资源和实力特点，充分发挥各自优势，努力达到资源合理整合，优势最大化。如一方出地，一方出现金；又如一方有房，另一方有较成熟的酒店经验和品牌等等，只有这样的合作才能把房地产行业做大做强。
5 结束语
从目前中小房地产企业的内、外部环境来看，中小房地产企业正经历前所未有的严峻挑战，面临着巨大的生存和发展压力，这就需要中小企业创新经营战略，突破自身的极限，进行战略合作，这既能保持中小企业的独立性，又能使中小企业在短时间内增强企业的竞争力，突破企业发展“瓶颈”，这是中小房地产企业做大做强的有效途径。
参考文献
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